Edifício Investments & Financiamento

Aqui está o básico, simples, direto, simples em Inglês, mundo real, tudo sobre recebendo seu apartamento promoções de construção financiado.
O que você precisa (antes de concordar em um preço de compra e decidir assinar um contrato).

1) Alugar Rolo
2) Últimos 2 - 3 anos de demonstrações operacionais de propriedade (P & L's)

Obter estes 2 itens antes de investir muito tempo no negócio. Calcular total de "possível" alugar vs. renda efectiva para calcular taxa de vacância. . (Normalmente 5% -10%)
Retire depreciação, amortização e despesas com juros do amp P &; L's e adicionar esses montantes de volta para a Receita Operacional Líquida para obter o fluxo de propriedade em dinheiro verdadeiro (isto é o que um credor irá fazer). Você deverá ver um factor custa de algum lugar entre 35% - 55% na maioria das propriedades

Se você não pode obter P &. L's antes de assinar um contrato, fazer o seu contingente de compra em receber esses itens dentro de um determinado prazo razoável e que o contrato está condicionada a sua opinião sobre as finanças e lhes sendo considerado como "aceitável" para você. VOCÊ decide a definição de "aceitável"

Se você está pensando em fazer uma oferta em uma propriedade sem uma verdadeira implantação aluguel ou financeiros -. Veja se você pode obter o aluguel "média" por unidade e do número de unidades. Subtraia 5% para vaga e 40% para as despesas. Basear a sua determinação inicial do valor do imóvel e financability sobre esses números. Ainda fazer qualquer oferta contingente real na revisão e aprovação das informações financeiras e dependente de aprovação de financiamento, se possível.

Mercado Rent vs. renda real

Muitos gerentes de propriedade experiente e investidores cometem o erro de ficar muito animado sobre propriedades onde o aluguel é muito abaixo do mercado. O pensamento é - "Se eu estivesse a gerir esta propriedade, eu sei que eu poderia trazer o real aluguel até ao nível do mercado dentro de x quantidade de tempo". Então, você baseia suas projeções na renda do mercado, em vez de renda real. Grande erro!! Em primeiro lugar, se a renda real é bem abaixo do aluguel do mercado - geralmente há uma razão - mesmo se não é perceptível à primeira vista. Em segundo lugar, e mais importante, nenhum credor irá basear financiamento no aluguel "mercado" quando há um registro de rendimento "real" para uma propriedade. Uma vez que um credor é sempre vai olhar para renda real na subscrição de um potencial empréstimo prédio - assim como você pode fazê-lo também

financiamento máximo em propriedades multi-family

Este será tipicamente. 80% empréstimo de valor (de compra ou refinanciamento) - assumindo mutuário (s) têm um bom crédito (normalmente um mínimo de 660 créditos meados da década de pontuação para 80%) ea propriedade tem um índice de cobertura do serviço da dívida não inferior a 1,15 (incluindo qualquer possível vendedor realizada segundo). Independentemente da renda, a maioria dos credores não vai aprovar mais de 90% CLTV (empréstimo combinado de valor, incluindo nova primeira hipoteca e um segundo possível vendedor realizada). Assim, mesmo sob as melhores circunstâncias, sem o melhor absoluto de crédito e reservas de caixa enorme e financiamento extremamente criativo - você vai precisar de 10% em dinheiro para baixo para comprar a maioria dos prédios de apartamentos + custos de fechamento + geralmente pelo menos 6 meses de reservas para cobrir PITI pagamentos. E isso é supondo que você tenha uma propriedade com 93% + de ocupação e fluxo de caixa verificáveis ​​para os últimos 2-3 anos. Imóveis vagos (ou propriedades, com altas taxas de desocupação abaixo ou rendas de mercado), as conversões de hotel /motel e novas construções tipicamente exigirá mais dinheiro na frente e as reservas maiores uma vez que estes tipos de situações são consideradas maior risco de um emprestador.

financiamento comercial se resume à renda. Renda da propriedade para ser exato. A renda mais verificável existe, e quanto mais a história de que a renda não existe, o que é mais fácil ao financiamento. E quanto maior a percentagem do preço de aquisição ou valor de avaliação você pode financiar. É por isso que a construção nova ou "conversões" em geral, exigem mais dinheiro do mutuário. Porque eles não têm renda atual para verificar. E mesmo os melhores e mais experientes mutuários terão de subsidiar a renda de uma propriedade bem para além da data de conclusão de construção.

Se um mutuário não tem experiência em gestão da propriedade, ele ou ela terá de assegurar os serviços de uma empresa de administração de imóveis experiente para obter aprovação para um empréstimo. A taxa de administração de 5% é tipicamente adicionado para despesas por departamento de subscrição de um credor para calcular as despesas de gestão projetadas, mesmo se você planeja para gerenciar a propriedade de si mesmo. Então, assim como você pode descobrir que o custo no bem. Não pense que você vai ser capaz de chegar a um acordo feito com pro-forma projeções de fluxo de caixa que não o fazem fator nesta custo.

Algumas outras coisas básicas que você pode precisar ao longo do caminho para obter um " pré-aprovação "para o financiamento ...

• Você precisará fornecer fotos da propriedade. Fotos precisará incluir fotos do interior de casas de banho e cozinhas típicas, não apenas exterior da propriedade Restaurant &touro; Balanço financeiro pessoal para todos os parceiros do projecto
• Contrato de venda ou carta de intenção
• Planos de construção e especificações (se qualquer construção está envolvido)
• Contrato de construção (se aplicável)
• Ano data ao sector financeiro na propriedade
• Aluguel do mercado análise
• Cópias de locações reais
• Pro-forma projeções (que leva em conta o seu financiamento NOVO estimado)

Para qualquer coisa, mas um complexo de apartamentos existentes, com média ou melhor aluguéis e taxas de desocupação, que tem um histórico de renda verificável de 2-3 anos - esperam financiamento ser difícil. 70% -75%, no máximo. É por isso que os projectos de conversão ou construção nova são mais difíceis de financiar. Você vai precisar de melhores condições de crédito, mais dinheiro, mais experiência e um pacote de plano de negócios e de empréstimo melhor olhando para começar estas ofertas feito.

Esperamos que este breve panorama do apartamento e o financiamento multi-família tenha sido útil. Nosso objetivo é ajudá-lo a determinar por si mesmo, sempre que possível, se um negócio faz sentido, antes de investir muito de seu tempo nele.
Como sempre, nós estamos disponíveis para ajudá-lo de qualquer maneira que pudermos na avaliação de oportunidades e assegurar o financiamento nesta área. Não hesite em entrar em contato com Tony em (863) 298-8900 ou [email protected] para discutir as particularidades de qualquer potencial novo acordo Restaurant  .;