Executar os números antes de comprar uma propriedade de investimento

As pessoas falam sobre como executar os números antes de comprar uma propriedade de investimento, mas quais são os números e como você obter números precisos? Executando os números errados pode fazer a diferença de fazer $ 500 ou perder US $ 1000 por mês. Neste artigo vamos percorrer os custos e os fatores a considerar para fazer seus investimentos bem-sucedida.

renda de aluguel

Aluguer de renda não é tão direta quanto parece. Às vezes, as propriedades são sub-alugado e propriedades ora são sobre-alugado, por isso não deixe para descobrir as rendas de mercado quando você considerar uma propriedade. Quando compramos a nossa primeira fourplex, olhamos para locações comparáveis ​​e percebeu os nossos aluguéis eram muito altos, então ao invés de assumir que iria continuar a receber $ 3.600 de renda, nós tivemos que ser realista e assumir que era mais parecido com $ 3.200.

HIPOTECA Interesse em

Um enorme custo é de juros de hipotecas. Você deve definitivamente resolver os detalhes de suas opções de empréstimo e ter uma idéia de taxas atuais antes de executar os números. Pode fazer ou quebrar um negócio. Se você está recebendo um duplex ou uma casa, os empréstimos são geralmente semelhante a outros programas de empréstimo à habitação. Triplex e fourplexes tendem a ter taxas mais elevadas, e comercial é uma outra ballgame. Uma coisa a considerar é colocar mais para baixo, porque quanto mais você colocar para baixo, menos o seu empréstimo vai ser, o que significa menos juros mensais a pagar. Outra consideração é o tipo de empréstimo. Nós geralmente recomendo para as pessoas a obter uma hipoteca de taxa fixa nos dias de hoje porque os ARM atual (hipoteca de taxa ajustável) as taxas não são tudo o que muito inferiores às taxas fixas.

Basicamente, basta começar educado sobre as opções de empréstimo e executar os números com eles. Ah, e também, não basta seguir o conselho de uma pessoa hipoteca. A melhor maneira de começar educado é conversar com uma variedade de corretores de hipotecas e os bancos para encontrar a melhor solução; nem todos os lugares do empréstimo têm os mesmos programas.

IMPOSTOS

As pessoas freqüentemente usam os impostos do ano, quando eles compraram a propriedade, assumindo os impostos vai ficar na mesma. Impostos mudam a cada ano. Os impostos podem subir drasticamente após uma compra. Por exemplo, um proprietário ocupado propriedade geralmente tem incentivos fiscais, a menos que você pretende proprietário ocupam também, seus impostos vão subir.

Além disso, a avaliação do condado que seus impostos são baseados em poderia ir para cima depois de sua compra. Por exemplo, se você comprar um imóvel para 100.000, mas a avaliação fiscal no ano passado foi de 50.000, não conte com isso mantendo-se em 50.000. Na verdade, eu já vi casos em que um ano depois de um imóvel foi adquirido o assessor de imposto aumentou o valor de avaliação ao preço de compra. A abordagem mais segura é olhar para a taxa de imposto eo preço de compra para determinar seus impostos futuros.

VAGA CUSTO

Por alguma razão as pessoas tendem a esquecer de levar em conta taxa de vacância. Mesmo quando se olha para investir em uma área de aluguer de desejável, é melhor ter sempre em conta, pelo menos, uma taxa de vacância de 8-10%. Faça alguma investigação, olhar para o seu mercado e encontrar estatísticas sobre a taxa de vacância média.

INQUILINO VOLUME DE NEGÓCIOS DE CUSTOS

Temos pessoalmente o maior surpresa de ser a expensas do volume de negócios inquilino. Isso inclui publicidade para um novo inquilino, limpeza, pintura, substituindo tapetes, etc. Se você espera ter alta rotatividade de inquilinos, como ao lado de um campus universitário, antecipar que este é um custo significativo.

SEGUROS CUSTO

Seguro em propriedades de investimento são normalmente superiores ocupados proprietário, propriedades unifamiliares. Portanto, obter uma cotação de seguro sobre a propriedade em vez de basear o seu seguro de espera fora do projeto de lei de seguro para sua casa. Você também deve comprar seguro de responsabilidade civil que pode ser caro.

CUSTOS DE MANUTENÇÃO

Este é de longe o número mais difícil de estimar. Depende da propriedade, se você corrigir alguns dos problemas sozinho ou contratar ajuda externa, e sorte aleatória. Portanto, não podemos dar-lhe um número duro e rápido, mas nós podemos olhar para diferentes factores a ter em conta.

** Tipo de propriedade - Quando você avaliar diferentes propriedades lembre-se de levar em conta o tipo de imóvel. Se é tijolo que você não terá que pintar ou se preocupar com raiz madeira. Decks precisam de manutenção constante. Uma propriedade com piso de madeira ou de concreto será mais fácil de limpar e não terá que ser substituído quando um inquilino sai. Basta pensar sobre os aspectos da propriedade e os seus custos de manutenção.

** Tamanho da Propriedade - Uma propriedade menor é mais fácil de manter do que uma propriedade maior. Por exemplo, dizem que há duas propriedades para venda para 200.000 e cada um tem uma renda combinada de 2000. Uma propriedade com 2 unidades e um total de 1000 pés quadrados será mais barato de manter do que uma propriedade com 6 unidades e 3000 pés quadrados. A propriedade maior vai ser mais caro de manter quando você está substituindo o telhado maior, pintando as paredes interiores, etc. Além disso, mais unidades significa mais dinheiro gasto em publicidade, tornar-se prepara, e mais aparelhos de reparar.

** Localização do Imóvel - Considere a sua proximidade com a propriedade. Se você comprar um imóvel de 30 milhas de distância, ao longo de um ano, você pode gastar uma quantidade razoável de dinheiro do gás condução e para trás.

** Seu estilo de gestão pessoal - Quantas vezes você vai manutenção trabalhar-se contra a contratação de ajuda? Por exemplo, quando uma unidade precisa de pintura que você vai pintar os quartos ou contratar um pintor? Contratação de profissionais é definitivamente mais caro, mas você tem que ser realista sobre o quanto você vai pessoalmente fazer, especialmente se você está olhando para um monte de unidades.

custos de serviços públicos

Certifique-se de verificar o que os inquilinos paga e que o proprietário paga. Isso inclui todos os serviços públicos e manutenção do gramado. Além disso, pode haver despesas proprietário como luzes de estacionamento e serviço de lixo bin.

CUSTOS DE GESTÃO DE PROPRIEDADE

Se você estiver indo para contratar uma empresa de gestão da propriedade, ficar definitivamente suas taxas. Nós, pessoalmente, escolher as propriedades que podemos gerenciar a nós mesmos.

soma dos NÚMEROS

Nós escrevemos uma calculadora propriedade de investimento que está localizado aqui calculadora Investimento imobiliário. Depois de adicionar todos os números acima, você encontrará muitas vezes a propriedade tem 0 fluxo de caixa ou até mesmo fluxo de caixa negativo. Isso não significa necessariamente que você não deve comprar a propriedade. Existem benefícios fiscais positivas para imóveis para locação e dependendo da sua situação, uma propriedade com tecnicamente 0 fluxo de caixa pode ainda colocar mais dinheiro no bolso, devido a benefícios fiscais. Além disso, se você acha que a propriedade está indo para apreciar no futuro, uma propriedade de fluxo de caixa zero ou negativo poderia ainda ser atraente.

O ponto aqui é que se você está comprando uma propriedade com zero ou fluxo de caixa negativo, é melhor saber de antemão, em vez de depois que a propriedade foi comprada Restaurant  .;