Como Analisar Despesas de imóveis

Se você don &'; t obter as despesas certo quando você está analisando um negócio imobiliário, você está se preparando para entrar em um mau negócio

Há três partes para a devida diligência para qualquer imobiliário. Combinado. A primeira é financeira. Isso porque, se um negócio vai morrer, 72% do tempo que vai morrer durante a due diligence financeiro

A segunda parte é a física due diligence —. São todas as peças para a propriedade de trabalho corretamente. E, a terceira parte envolve due diligence legal — é lá um título claro para o anúncio Desejo

Por enquanto, vamos &';. S estreitar nosso foco na financeira due diligence, e mais especificamente as despesas
Despesas Operacionais Despesas de Capital vs.

Não vão ser dois tipos diferentes de Despesas Operacionais expenses-- e Despesas de Capital.

Como você analisa essas despesas vão determinar se você está indo para definir se preparando para uma operação fácil ou difícil quando ou se você assumir o negócio.

O tipo de despesa vai aumentar ou diminuir o valor de uma propriedade. By the way, se você está pensando em vender um imóvel, entendendo a diferença é extremamente importante para você também

Despesas Operacionais são uma “. Acima da linha &"; despesa. Isto significa que se um gasto é um “ acima da linha &"; ou despesa operacional, ele é contabilizado antes do serviço da dívida (hipoteca)

Enquanto isso Despesas de Capital são uma “. abaixo da linha &"; despesa. Como tal, eles são contabilizados após o serviço da dívida é registrada.

Cálculo Receita Operacional Líquida

Esta é uma distinção importante para se lembrar. Quando calculamos Net Operating Income, usamos a seguinte fórmula:

Resultado Operacional Anual
Despesas Operacionais -Yearly (não incluindo o serviço da dívida)
= Net Operating Income

Esta fórmula é importante porque uma das maneiras mais importantes que determinam o valor é usando a taxa de capitalização. Para determinar a taxa de capitalização, usamos esta fórmula:

Receita Operacional Líquida /Capitalização Taxa = Valor

Como você pode ver, o Resultado Operacional Líquido (NOI) é um dos principais componentes da fórmula que usamos para determinar o valor. E, um dos principais componentes da fórmula NOI é a despesa operacional anual.

Quando Despesas Operacionais aumento, NOI diminui. Isto diminui o valor de uma propriedade. Quando as despesas operacionais diminuir, NOI aumenta. Isso aumenta o valor de uma propriedade.

Então, como Despesas de Capital entram em jogo?

Em primeiro lugar, deixe-me dizer a diferença entre as despesas operacionais e Despesas de Capital diferentes de onde você conta para eles .

Despesas Operacionais ocorrer durante as operações diárias da propriedade, daí o termo “ &" operacional; Isso inclui pequenas reparações e manutenção, serviços de contratante, impostos, seguros, despesas administrativas, despesas de gestão e publicidade.

Despesas de Capital são substitutos ou melhorias feitas para a propriedade que vai desvalorizar mais de vinte e sete anos. Isto significa que você não pode reivindicar as despesas no final do ano para reduzir a sua carga fiscal. Você deve depreciar a despesa ou dividi-lo por 27. Você só estão autorizados a remover 1/27 de sua carga tributária.

Despesas de Capital incluem novas coberturas, aparelhos, bancadas, armários, tapete, pintura, pintura exterior interior , nova sinalização, etc. — qualquer grande melhoria ou substituição

Muitas dessas despesas de capital poderia cair em uma área cinzenta.. Você poderia fazer um argumento para considerar o gasto uma despesa de capital ou despesa operacional
.

Quando você quer uma despesa de capital /quando você quer uma despesa operacional

Quando você estiver operando a propriedade e será o pagamento de impostos sobre os rendimentos da propriedade no final do ano, você quer tantos Despesas Operacionais que você pode reivindicar para diminuir a quantidade de sua carga tributária.

Por outro lado, se você é planejando vender um imóvel, você quer como muitas despesas abaixo da linha na área de despesa de capital, porque isso irá diminuir a quantidade de suas despesas operacionais e aumentar a sua Receita Operacional Líquida.

Isto irá resultar em um aumento de valor para a propriedade Art  .;