Aluguel de espaço de varejo - Foreclosures e arrendamento Cancelamentos

No evento de encerramento

O encerramento de uma hipoteca normalmente extingue todas as reclamações à propriedade. Em outras palavras, se você já negociou um contrato de arrendamento e começou um negócio, o seu direito de usar o espaço de varejo é denunciado por foreclosure a menos que haja um acordo separado.
Will Lender Anular

Em muitos casos, , o credor tem um período de tempo definido para rejeitar contratos de arrendamento ou eles são assumidos permanecem intactos. Além disso, os credores muitas vezes querem manter os contratos de arrendamento e inquilinos para tornar a propriedade mais vendável. No entanto, se a taxa de aluguel para um contrato de arrendamento está bem abaixo aluguel do mercado, e que o inquilino é claramente bem sucedido, o credor provavelmente rescindir o contrato e exigir que o inquilino para negociar um novo contrato de locação em renda do mercado.
Negociação de uma posição de Fraqueza

A posição inquilinos negociação é muito mais fraco do que era quando ele negociou primeiro contrato de locação. O inquilino tem um negócio bem sucedido neste local. Alterando a localização da empresa pode danificar ou destruir o negócio. A capacidade do inquilino para barganhar e negociar os termos de locação é um fraco.
Nondisturbance Cláusula

Os inquilinos podem evitar este dilema através da obtenção de um acordo que o contrato de arrendamento não ser denunciado por foreclosure. Isso é chamado de uma cláusula nondisturbance. Os senhorios são relutantes em conceder esta concessão devido à limitações que implica para o proprietário quando a obtenção de financiamento.
Manutenção Standards

A definição de normas de manutenção é muitas vezes vagas. Uma cláusula típica pode ler que "o proprietário vai manter a propriedade de uma maneira consistente com a prática local e um proprietário prudente".
Garantias pessoais

Os senhorios amo garantias pessoais, uma vez que limitam substancialmente a capacidade do inquilino para abandonar operações no espaço de varejo. Garantias pessoais devem ser evitados sempre que possível pelos inquilinos. É razoável que o inquilino pagar a parcela não amortizada de todas as melhorias inquilino e comissões de leasing, se a locação cessar cedo. Além disso, é razoável para um inquilino para garantir um nível mínimo de desempenho em um edifício construído para suas especificações.
Regras diferentes para o Espaço de Segunda Geração?

No entanto, para locação de espaço de segunda geração, é razoável para solicitar que o inquilino não ser pessoalmente ou corporativamente responsável para além de pagar a parcela não amortizada de melhorias do inquilino e comissões de leasing. Embora este seja razoável, pode não ser possível. A força do mercado de arrendamento local e práticas locais irá ditar se os senhorios podem extrair garantias pessoais de inquilinos.
De Opção de Compra

Para único inquilino edifícios comerciais, os inquilinos querem frequentemente o direito de adquirir o edifício em um predeterminado preço. Os senhorios preferem evitar isso. Um compromisso é fornecer o inquilino um primeiro direito de recusa.
Sublocação Issues

Os senhorios quer que o inquilino para fazer pagamentos de aluguéis durante todo o prazo da locação, mas não quer que o inquilino para lucrar com a sublocação do espaço de varejo . Em alguns casos, o inquilino tem o direito de sublocar o espaço sujeito à aprovação do proprietário. Há muitas vezes uma cláusula que a aprovação do senhorio não pode ser negado injustificadamente. Há também muitas vezes uma cláusula limitando os tipos de empresas que podem sublocação do inquilino. Sublocação pagamentos em excesso de pagamentos sobre a locação primária pode ser um item intensamente negociado.
Horas mínimas de funcionamento
horas

Alguns centros de varejo exigem fixos das operações para cada inquilino. O conceito é grande. Se um cliente visita o shopping, eles sabem cada loja estará aberta das 09:00 até 21:00 (ou o que quer que as horas de operação). No entanto, suponha que você espera obter 90% do seu negócio doze horas - cinco horas Em alguns casos, as horas mínimas de operações não são negociáveis. Você pode precisar de considerar as horas excessivas de operações de parte de seu custo de ocupação.
Dedicado Estacionamento

Dedicado estacionamento é outra questão em que os interesses quase sempre divergem. Os inquilinos gostam de ter estacionamento dedicado aos seus clientes e proprietários odeio ter estacionamento dedicado a qualquer loja. Pico de tráfego para uma loja pode ocorrer em um curto período de tempo. No entanto, os espaços de estacionamento são tipicamente dedicada 24 horas por dia. Um compromisso é o direito de colocar sinais portáteis na frente de vagas no estacionamento várias horas por dia de acordo com o horário de pico do inquilino do negócio.
Opções de expansão e direito de preferência

direitos de expansão e os primeiros direitos de recusa são menos típicas para o varejo do que para o escritório. No entanto, suponha que você está abrindo um pequeno restaurante em um ambiente altamente vago centro comercial. Você está tendo inicialmente 1.000 pés quadrados de espaço, mas esperamos expandir o restaurante para cinco ou 10.000 pés quadrados de espaço. Ter o direito de tomar espaço adicional em uma previamente acordados taxa de aluguer e reivindicar espaço adicional através de um primeiro direito de recusa pode ser inestimável. Uma vez que o restaurante é bem-sucedida, a negociar as taxas de aluguer a um nível favorável será difícil.
Exemplo

Por exemplo, suponha o seu restaurante foi operado com sucesso por dois anos e você espera para expandir o restaurante durante a próxima 12 meses. Infelizmente, o seu senhorio lhe diz que ele apenas arrendou os espaços em cada lado de vocês. Um primeiro direito de recusa de espaço adicional pode permitir-lhe evitar este problema. Considere se a taxa de aluguer para o primeiro direito de recusa é a taxa acordado entre o proprietário eo inquilino novo ou uma taxa predeterminada
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