Meu Estratégia Short Sale

Eu tenho uma estratégia simples que eu uso quando quero obter um curto venda vendido. Aqui está o processo:

1. Indique o imóvel Página 2. Obter uma oferta de Investidores sobre a Propriedade Sims 3. Recolha Financials atuais & Venda outros documentos curtos
4. Submeta inteira pacote de venda a descoberto para credor (s)
5. Ordem BPO /Appraisal e do credor BPO /Appraisal
6. Iniciar um "leilão holandês" preço de tabela redução semanal
7. Negociar menor preço líquido aceitável para credor
8. Compare amp alto &; Melhor oferta com preço /valor aprovado do credor
9. Fechar transação

Aqui está um breve resumo do raciocínio por trás de cada passo:

1. Listar a propriedade Venda
O credor quer saber que estamos fazendo tudo que podemos para facilitar uma venda. Se o credor sabe que ele é listado e comercializado na MLS, em seguida, temos a melhor chance de encontrar um comprador final qualificado. Eles também sabem que as ofertas de uma propriedade listada representa "valor de mercado" e estão mais dispostos a negociar um bom valor de liquidação.

2. Obter uma oferta de Investidores sobre a Propriedade

investidores vão sempre oferecer um preço baixo em qualquer propriedade, a fim de obter o melhor negócio disponível. Nesta fase do jogo não importa, só precisamos de uma oferta legítima de que podemos apresentar para o credor para obter o processo de venda a descoberto iniciado (estamos sempre honesto e nunca fabricar uma oferta). Queremos também que a oferta a ser baixa para que possamos encontrar o menor valor aceitável que o credor irá aprovar.

3. Recolha Financials atuais & outros Short Sale Documentos
A informação financeira precisa ser atual para que ele é coletado quando temos uma oferta. Eu tenho uma rede de investidores, então eu sei que vou ter uma oferta dentro de um par de dias de listagem a propriedade assim que eu começar a coletar essas informações imediatamente. Os documentos de venda a descoberto incluem todas as informações financeiras para "provar" para o credor que o vendedor não pode mais dar ao luxo de manter a propriedade e que eles precisam para vendê-lo. Estes documentos também mostram o que aconteceu com o vendedor, porque eles podiam pagar o imóvel quando eles compraram e agora eles não podem se dar ao luxo disto. Todas as informações precisa ser verdadeiro e honesto.

4. Submeta inteira pacote de venda a descoberto para credor (s)
Toda a informação é apresentada em um pacote para o credor. Isto mantém informação se torne perdido e permite que o processo de avançar mais rapidamente. Desde a maioria dos credores são apoiadas por outras vendas a descoberto e foreclosures, as primeiras várias chamadas para o credor terá de ser apenas a verificação de informações e certificando-se de que todas as informações, em seguida, as necessidades credor tenha sido apresentado. Qualquer informação que falta pode rapidamente ser submetida novamente.

5. Ordem BPO /Appraisal e do credor BPO /Appraisal
Enquanto quase ninguém faz isso, nós ordem nossa própria BPO em cada propriedade. Queremos ter uma opinião independente de valor e preço. O primeiro credor hipotecário quase sempre encomendar a sua própria BPO (uma avaliação, se o empréstimo é sobre limites FHA) para estabelecer o valor. Com a nossa própria BPO na mão vamos cumprir o agente BPO e mostrar-lhes a propriedade e dar-lhes uma cópia do BPO como uma segunda opinião. Vamos apontar as coisas que são importantes para o valor da propriedade, mas que pode não ser óbvio para alguém não familiarizado com o já propriedade. Nosso principal objetivo é obter uma idéia de onde esse agente sente o valor da propriedade será (embora nunca diga-nos o seu valor). Nós também usamos o nosso BPO para enviar a todos os titulares de lein juniores para que eles também estão cientes do valor (o que faz negociações com eles mais tranqüila).

6. Iniciar um "leilão holandês" preço de tabela redução semanal
Para obter o melhor preço disponível precisamos ter ofertas concorrentes. Uma vez que a BPO foi concluído pelo credor que começará a fazer baixar o preço de cada semana até que começamos a receber ofertas na propriedade. Se nós não vemos nenhuma ofertas durante a semana que baixar o preço. (Eu gosto de baixar o preço na quinta-feira para que qualquer pessoa à procura de casas para ver no fim de semana vai ver a mudança de preço e vêm para ver a casa.)

7. Negociar preço líquido mais baixo aceitável para credor
Uma vez que toda a papelada foi recebida pelo credor caso /arquivo é atribuído a um negociador que, em seguida, ordena que o BPO /avaliação. (Nota: Nós mantemos nenhuma ofertas subseqüentes, até que seja concluída a negociação para estabelecer o melhor pay-off /liquidação possível o credor irá permitir que para o vendedor.) Uma vez que a BPO foi recebida pelo credor começamos as negociações propriamente ditas. Sabemos que o valor BPO do credor representa o preço que o credor acredita que pode vender a propriedade para (eles devem tomar o imóvel de volta através de encerramento). Sabemos que linha de fundo do credor seja inferior a esse número, porque o processo de encerramento é muito caro (honorários advocatícios, de propriedade de seguros, juros de empréstimos a Fed, os custos de venda, comissões, concessões, e que deixam cair valores de propriedade ... para não mencionar os problemas que os os credores estão tendo com muita inadimplência em seus livros). Estes custos geralmente adicionar-se a 15-20% do valor da propriedade (que pode ser significativamente mais elevada em casas superior-end). O credor irá negociar um valor que é o mais alto possível, mas, pelo menos, mais elevada do que a sua linha de fundo através do processo de encerramento. Uma vez que eles concordam em um valor líquido que é registrado em seu sistema.

8. Compare amp alto &; Melhor oferta com preço /valor aprovado do credor
Uma vez que determinamos linha de fundo do credor iremos comparar esse valor com a nossa mais alta amp &; melhor oferta na propriedade. Se a H & B oferta é significativamente maior do que linha de fundo aprovou o credor, em seguida, o investidor vai comprar a propriedade e revendê-lo para o comprador com a H & B oferta. No entanto, se a H & B oferta não é significativamente mais elevado, em seguida, linha de fundo do credor, em seguida, a H & B oferta é enviado para o credor para aprovação e que o comprador irá fechar uma única transação. (Significativamente maior significa cerca de 12-15% do valor do imóvel, o investidor terá custos associados com o fechamento de 2: 1.% 1º custos de fechamento, 3% os custos monetários, 1% 2ª custos de fechamento, comissão de 3% para o segundo agente e do comprador lucro do investidor. Portanto, se o investidor encontra o seu próprio comprador eles podem reduzir o preço de venda de 3% e ainda ser rentável.)

9. Fechar transação
Finalmente, fechar a transação, com ou sem o investidor. O vendedor deve ser feito com esta solução e nenhuma outra notificação negativa do credor (o nosso acordo com a estados credor algo no sentido de "satisfação na íntegra ao vendedor"). Porque o credor está escrevendo fora da "dívida ruim" perdida nas negociações, o vendedor pode ver um formulário de imposto de 1099 que mostra a perda do credor como receita para o vendedor. Se a propriedade era o princípio de residência do vendedor, então, que "renda" podem ser excluídos de seus impostos (com algumas restrições assim que consultar o seu consultor fiscal).

Conclusão
No final do dia, este processo não é 100% de sucesso. No entanto, é um processo que dá ao vendedor a melhor chance de conseguir uma venda a descoberto aprovada a partir de seu credor que é vendável no mercado de hoje Restaurant  .;