Por que a sua Fix e flip Oferta errada?

Nos velhos tempos de há alguns anos atrás (sorriso), que calculam a correção e flip ofertas imobiliárias era bastante simples. Tudo o que tinha a fazer era determinar o valor depois de reparado, dar-se uma margem de erro /lucro, subtrair fora os reparos, e sua oferta era normalmente bom para ir.

Hoje em dia é muito diferente. Se você estiver em correção e flip imobiliário, a equação de idade ler que sua oferta é de cerca de 70% do valor depois de reparado, menos reparos. O que significa esta equação é que cerca de 15% do lucro bruto iria para comprar, vender e manter os custos, e 15% do negócio seria o seu lucro líquido. Bastante simples, certo?

Hoje, se você usar essa equação, você poderia estar em uma verdadeira surpresa. E que surpresa é que você provavelmente não está comprando muitas ofertas.

E por que isso?

É porque a equação não considera as mudanças no mercado e as mudanças no práticas de concessão de empréstimos de dinheiro duro. Além queda dos preços das casas, tem havido grandes mudanças em práticas de empréstimo de dinheiro duro - porque muitos deles foram esmagados durante os últimos três ou quatro anos de mercado imobiliário em baixa-tensão. Assim, os credores que fazem permanecem, são mais sábios, apertaram os seus critérios, e são normalmente cobrando mais pontos, juros e taxas.

Vamos olhar para alguns exemplos para ter uma idéia do que alguns da moeda forte credores cobrar hoje. Na minha área, um típico emprestador de dinheiro duro cobra 15% de juros, 4 pontos de empréstimo, e uma taxa de originação de empréstimo $ 695. Outro credor, a partir de uma área diferente, citou-me (para um empréstimo de $ 100.000) $ 5.500 em taxas iniciais, mais 2 pontos percentuais por mês, além de uma taxa de originação de empréstimo de US $ 500. Também tenha em mente que a correção típica e os falhanços de negócio geralmente leva tempo cerca de 5 a 6 meses desde a compra inicial para a reabilitação e revender. E ainda temos de adicionar comissões imobiliários para vender no varejo!

Então, vamos quebrar as taxas para ver o quão perto a estimativa de 15% é sobre a compra, venda, e mantenha os custos. Nós vamos com o primeiro credor: Nós pagamos 4 pontos iniciais; nós também devemos prestar 1,25 pontos percentuais por cada mês, durante seis meses (mais de US $ 695). Além disso, nós vamos pagar cerca de 6 pontos (3% na listagem e 3% na compra) em comissão do agente quando vendemos a propriedade na MLS.

Portanto, a adição de 4 pontos para a compra, mais 7,5 pontos para o porão, além de 6 pontos para a venda, nos leva a um total de cerca de 17,5 pontos. Observe também, que não incluímos os custos de fechamento de dois (um, quando nós compramos para corrigir e outro quando vendemos) e adicionar miscelânea de incidentes que FHA detalhes do relatório de inspeção do novo comprador. Isto poderia facilmente ser mais 2 pontos.

Talvez uma das coisas mais dolorosas que não incluem o fato de que as ofertas estão chegando em 2 a 3 pontos percentuais inferior, recentemente.

Portanto, a chave para tudo isso é ter um programa, em que as variáveis ​​de entrada e parâmetros podem ser modificados de modo a que as ofertas não são baseadas em números definidos rígidos. Depois de anos de fazer esses cálculos à mão, o meu parceiro e eu desenvolvemos uma imobiliária oferta de software on-line para tornar nossa vida muito mais fácil. Podemos agora marcha para fora ofertas e determinar a estratégia de saída em segundos.

A correção e Flip mercado ainda é rentável hoje, embora nós fazer menos dinheiro do que há alguns anos atrás. O ponto-chave é entender que nós temos que ser cada vez mais diligente no cálculo da oferta. Nota, fórmulas utilizadas para calcular ofertas em longo prazo deter bens imóveis não são em tudo relacionado a corrigir e fórmulas de aleta, e esses acordos são normalmente desastroso para o investidor desavisado.

Para o seu sucesso,

Tom & . Svein Restaurant