Como titulação de propriedade pode afetar o seu plano imobiliário

As inúmeras opções apresentadas aos compradores de casas quando titulação de imóveis têm imposto significativo, proteção de ativos, e as consequências de planejamento imobiliário. Deixar de considerar estas questões muitas vezes resulta em impostos não previstos, a responsabilidade, taxas e dores de cabeça. Este artigo aborda uma variedade de potenciais armadilhas que devem ser considerados quando se compra ou propriedade re-intitular.

Primeiro Pitfall: A falha em planejar Sucessões

O título maneira homebuyers imobiliário determina se um inventário irá ocorrer. Você pode perguntar, o que é Sucessões e por que eu deveria estar preocupado com isso? Quando as pessoas falam sobre Sucessões, eles estão se referindo à administração judicial de propriedades. Sob Califórnia Probate Código § § 10800 e 10810, taxas de sucessões para a cada um dos advogado e representante pessoal são 4 por cento no primeiro US $ 100.000, de 3 por cento no próximo US $ 100.000, de 2 por cento sobre os próximos US $ 800.000, e assim por diante. Essas taxas são calculadas sobre o valor bruto (não o líquido) da propriedade.

Por exemplo, vamos &'; s dizer que Jim, que não é casado, morre possuir um ativo, uma casa no valor de $ 1000000 com uma hipoteca de US $ 500.000. Jim &'; s casa é intitulado sozinho em seu nome. Jim &'; s vontade sai de casa para seus três filhos, um dos quais é nomeado como representante pessoal. As taxas de sucessões aqui seria da seguinte forma: $ 23.000 para Jim &'; s advogado (acrescido de eventuais “ taxas extraordinárias &";) e $ 23,000 para o representante pessoal (se ele /ela decide tomar uma taxa). A taxa mínima para esse inventário é $ 23.000, no entanto, poderia facilmente subir para $ 46.000 ou mais. Como mencionado acima, estas taxas são calculadas sem ter em conta a hipoteca de US $ 500.000, porque as taxas são cobradas sobre o bruto (não na net) valor do imóvel. Como você pode ver, Jim &'; s propriedade não tem activos líquidos suficientes para cobrir as despesas do inventário!

Como Jim evitar taxas de sucessões? Primeiro, ele conseguiu estabelecer uma relação de confiança revogável e transferir a propriedade para si mesmo como trustee. Nesse caso, o activo não teria que passar através de um procedimento de inventário, porque iria ser transferidos directamente por um administrador sucessor. No entanto, Jim precisa ter certeza de que sua confiança está plenamente “ financiado &"; no momento da sua morte. Caso contrário, um inventário ainda pode ser necessária. Muitas vezes, os documentos de confiança parece ser válido em seu rosto, mas os activos subjacentes não foram financiados para a confiança. Jim deve procurar um advogado &'; s conselho, a fim de garantir que a sua confiança é financiado e continua a ser assim.

E se Jim não estabelece uma relação de confiança revogável? Ele poderia conviver com locação comum? Se Jim se casaram, ele poderia evitar sucessões na morte do primeiro cônjuge por possuir sua propriedade real como em locação conjunta com o seu cônjuge. Locação conjunta significa que duas (ou mais) pessoas própria propriedade em partes iguais. Com a morte de qualquer pessoa, todo o interesse passa automaticamente para o proprietário restante, e sucessões é evitado. É claro que, com a morte de Jim &'; s cônjuge, os imóveis continuariam a estar sujeitos a inventário. Além disso, a titulação imóvel em locação conjunta sem considerar se a propriedade está separada ou comunidade pode resultar em consequências fiscais não intencionais (veja abaixo). Além disso, Jim pode se beneficiar de um planejamento imposto de propriedade, o que pode ser melhor facilitada quando o planejamento com trusts. Em última análise, a propriedade do imóvel em uma relação de confiança revogável financiado, embora dando total consideração a imóveis &'; s questões do estatuto de propriedade da comunidade e de imposto sobre imóveis vai dar Jim a melhor proteção.

Segundo Pitfall: Listagem seu filho no Deed

E se Jim é dono de sua propriedade em conjunto com um de seus filhos? A idéia de listar uma criança em um ato como um inquilino comum, muitas vezes apela para os pais. Esta abordagem parece oferecer uma maneira simples e barata de transferir a propriedade por morte, evitar probate, e talvez até mesmo evitar os impostos. No entanto, a adição de uma criança para o título de sua casa pode resultar em conseqüências desastrosas, tanto durante a vida e na morte. No final do dia, raramente é aconselhável tomar este “ &" atalho;

Em primeiro lugar, possuir uma casa em locação comum expõe a mãe a responsabilidade para a criança &'; s ações. Por exemplo, a criança &'; s gambling hábito ou vício pode colocar o imobiliário em risco. Ou, dizer que a criança está envolvido em um acidente de carro. Nesse caso, o tribunal poderia colocar um penhor juízo sobre a criança &'; s interesse na propriedade. Isto é verdade independentemente de o pai &'; s única intenção era facilitar uma transferência de bens imóveis na morte.

Em segundo lugar, nomear uma criança na escritura muitas vezes frustra um pai &'; s objectivos globais de planejamento imobiliário. Um pai pode querer que seus filhos vivem em uma casa, enquanto eles estão sob 18 anos de idade, ou para a casa para ser vendida e as receitas distribuído igualmente entre os vários filhos. Alternativamente, um pai pode querer para uma criança ter a casa da família, mas a outra criança a ser compensado com ativos líquidos ou de negócios. A vontade ou de confiança podem prever exatamente como a propriedade deve ser distribuído, ou capacitar um administrador com discrição para distribuir esses bens. Como os pais muitas vezes se esqueça, porém, um interesse locação conjunta passa fora dos termos de um &'; s vai ou confiança. Enquanto uma vontade pode fornecer claramente para uma distribuição uniforme, isso não faz diferença, tanto quanto o interesse comum está em causa. Como resultado, uma criança pode receber um impulso herança, enquanto outro pode acabar com uma participação proporcional menor de propriedade.

Em terceiro lugar, e talvez o mais importante, acrescentando uma criança &'; s nome a uma propriedade pode resultar em conseqüências desastrosas presente e do imposto sobre imóveis. Se a criança não tem contribuído uma quantidade igual de dinheiro como o pai na compra de uma casa, o pai poderia ser responsabilizada por um imposto de presente, no ano a casa foi comprado ou transferido. Mais tarde, depois que o pai morre, todo o valor da casa será incluído na medida em que pai &'; s propriedade para fins de imposto sobre imóveis não ser que possa ser estabelecido que a criança contribuiu para a compra. Tendo em vista tanto as consequências do presente e do imposto sobre imóveis de propriedade da terra arrendada com uma criança, ela raramente é aconselhável prosseguir esta abordagem!

Em terceiro lugar Pitfall: A falha em considerar Base Intensifique

A maneira em que a propriedade título homebuyers afeta a base “ step-up &";. O que faz “ step-up &"; na base significa e como ele me afeta? De um modo geral, quando a propriedade for vendida, os ganhos de capital são reconhecidos sobre a diferença entre a base (o preço de compra) e preço de venda. No momento da morte, no entanto, a base de uma passagem interesse por vontade ou confiança a um cônjuge sobrevivo “ intensifica &"; ao valor, à data da morte. Como resultado, a venda de bens após uma base completa step-up, muitas vezes resulta em economia de imposto sobre mais valias substanciais.

No entanto, as pessoas casadas podem receber apenas uma base parcial “ step-up, &"; limitado a uma metade de uma propriedade apreciada na morte do primeiro cônjuge morrer, se a propriedade não é mantida como propriedade da comunidade. Por outro lado, ambas as metades de um activo detido como propriedade da comunidade receberá um step-up completo sobre o cônjuge sobrevivo &'; s morte. Em geral, portanto, de propriedade da comunidade é geralmente a melhor forma de propriedade quando a propriedade tem uma base baixa ou muito provavelmente irão apreciar no futuro. Um advogado pode ajudar os casais a determinar se é propriedade da comunidade ou em separado.

Antes de correr para o título de empresa, lembre-se que inúmeros outros fatores, alguns dos quais não são discutidos neste artigo, também devem ser considerados. Estes fatores incluem: se a propriedade se depreciou em valor tal que um parcial passo-down na base seria desejável; se as estratégias mais avançadas, tais como relações de confiança de bypass teria mandado propriedade titulação como arrendamento em comum; ou se a propriedade será realizada em uma relação de confiança revogável. Este nem sequer tocar as questões de direito de família envolvidos, ou algumas das regras mais sutis de proteção de ativos. Porque tantos fatores estão envolvidos quando titulação de propriedade, é aconselhável para os indivíduos na Califórnia para consultar um advogado sobre como propriedade deve ser realizada, mantendo em mente os objetivos do (a) Base “ step-up &"; para fins de imposto de renda federal e Califórnia; (b) evitar sucessões para todo o interesse transferido; (c) a dedução conjugal para fins de imposto sobre imóveis; (d) proteção de ativos e (e) minimizando responsabilidade.

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