Terreno Comercial: o trunfo que mutuantes Esqueceu

Na semana passada, discutimos o financiamento da compra de um lote residencial para o desenvolvimento com uma mulher que, com seu marido, queria construir uma casa personalizada. Como sempre acontece quando se discute financiamento, a conversa virou-se para as taxas de juros e as estruturas de empréstimo. Quando descrevi a taxa indo para um empréstimo de terra totalmente indexado em um lote residencial, ela danado quase desmaiou

Ela balbuciou: “ Whoa …! Como poderia taxas possivelmente ser tão alto?!? Minha casa empréstimo é de 6% e você está me dizendo que um credor quer mais de 10% para um empréstimo de terra? Isso é ridículo &";!.
Bem, não realmente

Eu entendi sua confusão, mas ela foi comparar maçãs com laranjas. A partir de um investidor &'; s ponto de vista, a terra é um grande investimento para uma série de razões: “ Eles &"; não estão fazendo mais do mesmo (exceto, possivelmente, em Dubai), você pode colocar suas mãos nele (é “ " real &;), ninguém pode pegá-lo e tirá-lo sem a montagem de um esforço extraordinário, e, eventualmente, vai valer mais do que você pagou por ele (na maioria dos casos). No entanto, quando olhamos para a terra de um emprestador &'; s perspectiva, é deixa muito a desejar

Ao fazer um empréstimo, o credor &';. S principal objetivo é pago todos os seus juros e principal . O credor depende de o mutuário para cumprir as suas obrigações ao abrigo da nota, mas pede por algum “. &Rdquo seguro; Que o seguro vem na forma de uma garantia sobre um bem imóvel, chamado “ assegurar &"; o empréstimo, e é o credor &'; s último recurso no caso de o mutuário pode &'; t pagar seu empréstimo. O empréstimo é feito para o mutuário, não a propriedade. Ele está protegido pela propriedade, no caso a inadimplência sobre o empréstimo. Assim, um credor olha para a melhor segurança que ele pode encontrar para garantir que ele será pago de volta.

imobiliário comercial faz grande segurança para um credor, pois produz renda que pode fazer os pagamentos do empréstimo até que a propriedade é vendidos, no caso a inadimplência. Imóveis também são ótimos segurança porque geralmente há um mercado activo em que a venda de um e um mutuário é susceptível de fazer tudo o que puder para manter a sua residência principal. Mesmo ocupada pelo proprietário de propriedade de negócios é uma boa aposta para uma combinação das razões acima.

Não é assim, terra.

Terra, por todo o seu valor potencial, apenas se senta lá. Ninguém vive nela, ninguém trabalha sobre ele, tumbleweeds rolar em toda ela, ea menos que ele é usado como um estacionamento ou uma feira de trocas, produz nenhuma renda. Adicione a estes desafios, a realidade de que o processo para a conversão de terras para produzir renda ou propriedade residencial tem uma grande dose de esforço, conhecimento especializado, e no tempo. A maioria dos credores realmente não gosto dessas características em sua segurança e, portanto, don &';. T emprestar em terra

Como resultado, quando confrontado com a tomada de terras como garantia para uma nota, os credores que fazem empréstimos em terra fazer um par de coisas para mitigar seus riscos. A primeira é que eles costumam reduzir o empréstimo de valor significativamente. Quanto mais equidade que você tem na terra, maior o desconto que eles podem oferecer a um comprador quando vendê-lo eo mais seguro que eles sentem em fazer o empréstimo. Note que este não era o caso no meu exemplo de abertura. Que determinado credor tinha um programa especializado que teria emprestado até 90% do valor de um lote terminado, mas foi para, o desenvolvimento residencial ocupado pelo proprietário.

A segunda coisa que um credor faz é aumentar a sua taxa de voltar para coincidir com a percepção do risco de alienar o imóvel em caso de inadimplência. Se um credor recebe 12% a 14% em seu dinheiro para um empréstimo de terra, ele recebe seus dólares investidos mais rápido, mesmo que nós os chamamos de “. &Rdquo interesse; Isso reduz o credor &';. S exposição mais rápido e fornece um retorno ajustado ao risco quando o empréstimo é pago

Então da próxima vez você contempla o financiamento de alguns terrenos, basta lembrar que o seu credor vai estar a olhar para ele a partir de um conjunto de circunstâncias muito diferentes do que você. Feito dessa forma, você provavelmente won &'; t tosse alto quando ele cita-lhe a taxa Restaurant  !;