Leasing Retail Space - Negociar o negócio direito

Carta de Intenções (LOI)
negociações espaço de varejo são complicadas e demoradas. Depois de ter localizado o espaço de varejo, que é ideal para o seu negócio, o próximo passo é negociar um acordo que protege você e seja aceitável para o senhorio. Práticas da indústria para o espaço de varejo é negociar uma carta de intenções antes de negociar o contrato de arrendamento.

Use um advogado!
Envolver-se um advogado para ajudar na carta de intenção de negociação. Parece provavelmente que a carta de intenções é informal e pode ser facilmente negociado sem um advogado. No entanto, existem problemas que devem incluir na carta de intenções que pode não ser óbvio, se você ainda não tiver cartas de intenção para o varejo negociado.

Wow! Isso é complicado
fatores comuns para uma carta de intenções espaço de varejo incluem: a definição das partes (Leasor e leasee aka locador e locatário), a definição do espaço, definindo o aluguel incluindo qualquer aluguel percentual, definindo a base para o cálculo de vendas ou net renda se eles estão envolvidos em calcular a renda, o prazo inicial, quaisquer opções de renovação, alugar por período opções de renovação, o dia em que os pagamentos do arrendamento começar, a data de ocupação, a condição do espaço quando o senhorio fornece-lo para o inquilino, subsídios de melhoria inquilino fornecidas pelo proprietário, que executa as melhorias inquilino, é o inquilino obrigado a usar o trabalho de união para melhorias do inquilino, é o inquilino obrigado a usar um empreiteiro geral para melhorias do inquilino (TI), que paga o custo da ADA conformidade, que mantém o que (ou seja, telhado, HVAC, elétrica, encanamento, etc), quem paga que despesas, o cálculo do pagamento de CAM (manutenção da área comum), sem pagar aluguel, e identificação do corretor e do pagamento da taxa de corretagem se relevante .

Quer dizer que existe mais!
Outras questões que você pode querer abordar na carta de intenções incluem escalonamentos de despesas, questões co-tenancy, o domínio eminente, foreclosure, padrões de manutenção, definição do montante de espaço locável, as garantias pessoais, opção de compra, sublocação, exigidas horas de operação, estacionamento dedicado, que é responsável pela obtenção de desvios relacionados a sinalização e uso do espaço de varejo, opções de expansão, primeiro direito de recusa, pode o locatário manter a TI subsídio não é necessário para a construção, pode o proprietário mudar o inquilino se o espaço é necessário para acomodar um outro inquilino, juros de mora, a mecânica de fornecimento de notificação de incumprimento e quaisquer opções para o inquilino para curar o padrão, mecânica de resolução de litígios entre o locador e locatário, e um direito de rescindir se suas vendas não se estabilizar em um nível mínimo.

LOI completa Primeiro
completa e obter uma cópia executada a carta de intenções antes de começar no contrato de locação. O principal objectivo da carta de intenção é negociar e acordar as questões de negócios. O contrato de arrendamento documenta esses contratos. Discutir taxas para negociar o contrato de arrendamento com o seu advogado. Concordar com uma taxa horária e estimativa dos custos totais. . Concordam que o advogado vai chamar, se parece que o custo vai ultrapassar a estimativa

As seguintes seções do artigo locação de espaço de varejo se concentra em questões que merecem comentário
Percentagem
Arrendamento aluguel percentual. - - certifique-se a acordo sobre aluguel percentual é clara. Se aluguel percentual é baseado em vendas, definir vendas. Por exemplo, é de vendas de impostos transferidos para a cidade e estado incluída nas vendas? É ainda mais difícil definir o lucro líquido, que é porque a maioria aluguel percentual locações são baseadas em vendas, em vez de lucros. Tentar olhar para a definição dos lucros líquidos a partir de uma perspectiva individual. Se você deu a definição de um prazo de seis motoniveladora, eles poderiam entender

Opções de Renovação
Opções de renovação -? Inquilinos e proprietários amá-los preferem evitá-los. Em geral, um maior número de opções de renovação mais curtos são melhores para o inquilino. Além disso, os períodos de aviso mais curto para anunciar os inquilinos a intenção de renovar são desejáveis ​​para o inquilino. Os senhorios preferem a maior antecedência possível sobre se ou não o princípio planeja renovar

opção de renovação Tarifas de arrendamento
taxas de aluguer opção de renovação -. Inquilinos normalmente querem fixas as taxas de aluguer por períodos de renovação. Os senhorios normalmente quer a taxa de aluguer com base na renda do mercado. Concordando com rendas de mercado pode ser difícil e caro. As pessoas razoáveis ​​podem discordar quanto ao nível de renda do mercado para um espaço de varejo. Por exemplo, se o prémio para um espaço fim-tampão de 10% ou 100%? Varejo espaço não é fungível. Ele assinou recentemente contrato de arrendamento de espaço de varejo dentro do mesmo centro fornece insights sobre renda do mercado. No entanto, na maioria dos casos não vai claramente definido aluguel do mercado

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