Introdução ao Real Estate seção 1031: Noções básicas de Intercâmbio impostos diferidos

Seção 1031: as noções básicas de imposto diferido Exchanges

Intro: Sabia que você pode trocar propriedade real valorizou-se para um outro pedaço de imóveis e não pagam impostos de renda correntes? A Seção Exchange 1031 permite que todo o valor aumentou para ser imposto – adiada.

Os proprietários de imóveis podem diferir os ganhos de capital impostos sobre o capital próprio em sua propriedade usando Internal Revenue Code Seção 1031. Conhecida comumente como um “ 1,031 opção de câmbio, &"; esta aplicação do código de imposto é uma das poucas provisões disponíveis para adiar ou potencialmente eliminar os impostos devidos pela venda de imóveis de qualificação.

Como proprietário de uma propriedade, você também pode alcançar um vasto leque de objectivos de investimento por meio de um 1031. Você pode diversificar a sua carteira de investimento imobiliário, consolidar suas participações imobiliárias em uma única propriedade maior e, possivelmente, melhorar o seu fluxo de caixa a partir de seus investimentos imobiliários.

O que qualifica como uma seção 1031 Exchange?
Seção 1031 afirma que nenhum ganho ou perda deve ser reconhecido na troca de qualquer bem imóvel quando o proprietário do imóvel comercializa uma ou mais propriedades para uma propriedade de substituição ou propriedades que são de "como-amável &";. Como espécie, qualquer imobiliário, melhorou ou não melhorada, que o proprietário usa para a renda, investimento, ou de negócios.

Isso significa que você pode trocar um hotel para duas ou mais propriedades, ou o comércio de duas ou mais propriedades para a propriedade de um substituto. Você pode trocar terra ou várias casas unifamiliares para um prédio de apartamentos de propriedade de Investimento. podem ser trocados por propriedade de negócios e vice-versa.

Uma condição é que o imóvel a ser trocada ea propriedade de substituição como-amável devem ambos estar localizado em os Estados Unidos. Além disso, segundo as regras do IRS Seção 1031, você não pode trocar a sua residência pessoal para propriedade de renda, e você não pode trocar de renda ou propriedade de investimento para uma residência pessoal.

As regras de diferimento do imposto
em uma seção Exchange 1031, o imposto sobre a equidade na propriedade — o valor da propriedade sobre o preço de compra original — é adiada. A propriedade que você abrir mão devem ser trocados por outros bens; você pode &'; t vender o imóvel em troca de dinheiro, em seguida, usar o dinheiro para comprar a propriedade de substituição.

Em um “ como-amável &"; troca, o imposto é diferido, não eliminado. Você reinvestir o que seria o produto da venda para outra propriedade; portanto, o seu ganho isn &'; t realizado de uma forma que gera fundos para pagar qualquer imposto.

As quatro regras básicas para um proprietário de propriedade para se qualificar para um diferimento do imposto sobre todos os ganhos tributáveis ​​nos termos das regras de 1031 são:

1. A equidade na propriedade de substituição deve ser igual ou maior do que a equidade na propriedade abandonada.
2. O valor da propriedade de substituição deve ser igual ou maior que o valor da propriedade abandonada. Sims 3. A dívida na propriedade de substituição deve ser igual ou superior ao da dívida na propriedade abandonada.
4. Todos os rendimentos líquidos da venda da propriedade abandonada deve ser utilizado para adquirir a propriedade de substituição.

Os 3 tipos de 1031 Trocas
a seção 1031 do Exchange tipo depende em grande parte do tempo envolvido. Por exemplo:
1. Em uma troca simultânea, você trocaria sua propriedade abandonada para sua propriedade de substituição, ao mesmo tempo, fechando ambas as operações simultaneamente.
2. Em uma melhoria do Exchange, que estão autorizados a fazer melhorias para a propriedade de substituição antes da troca é feita. Este tipo de intercâmbio é facilitada através de um terceiro, chamado de Troca Titleholder Alojamento (EAT). A COMER detém o título para o novo estabelecimento, enquanto as melhorias estão sendo concluídas. Depois de levar o título, você não pode incluir dinheiro gasto em quaisquer outras melhorias, como parte do valor de troca. Sims 3. Em uma troca com atraso, existe um intervalo de tempo entre a transferência da propriedade abandonada e a aquisição da propriedade de substituição. O IRS tem prazos muito rígidas sobre trocas atrasadas e você deve cumprir os requisitos. Este tipo de intercâmbio é facilitada através do uso de um terceiro, chamado de “ &" intermediário qualificado; O intermediário mantém os recursos obtidos com a troca inicial até que a propriedade de substituição, que atenda às especificações como espécie, é identificado e comprado.

Um intermediário qualificado é um membro essencial da sua equipa quando se trabalha em uma troca bem sucedida. Um intermediário não pode ser o proprietário do imóvel ou qualquer “ pessoa desqualificada &"; (que é definido como as pessoas que têm representadas ou serviram-lo em suas capacidades profissionais, nos dois anos anteriores). Uma pessoa desqualificada incluiria seu contador, advogado ou agente imobiliário.

De acordo com o código de IRS, não há requisitos formais de licenciamento para intermediários qualificados. Mas eles podem ter de ser licenciado como uma empresa de depósito pelo estado em que eles praticam.

As regras para a troca
O Internal Revenue Code descreve em grande detalhe as restrições de tempo no preenchimento de um Seção Exchange 1031 . Você tem 45 dias após a data da propriedade abandonada é transferido para identificar corretamente as propriedades de substituição potenciais. A troca deve ser concluída no prazo de 180 dias após a transferência da propriedade abandonada ou antes de seu retorno de imposto data de vencimento federal para o ano em que você transferir sua propriedade abandonada, o que ocorrer primeiro.

Se você não atender os Seção 1031 prazos, a troca de impostos diferidos irá falhar, e você vai ter que pagar quaisquer impostos resultantes da venda da propriedade abandonada. O IRS pode conceder uma prorrogação em apenas uma instância: se o fechamento da transação está atrasado por um governo dos Estados Unidos federal designado desastre, como um furacão ou terremoto.

Seção 1031 Trocas ter três regras específicas e inflexíveis que limitam o número de propriedades que você pode identificar para o comércio. Você deve atender aos requisitos de pelo menos uma dessas três regras:
1. A regra de três propriedades: Você pode identificar até três propriedades de substituição potenciais, sem levar em conta o valor
2.. A 200 por cento do valor regra: Você pode identificar qualquer número de propriedades, mas o seu valor total não pode exceder o dobro do valor da propriedade abandonada Sims 3.. O 95 por cento dos regra justo valor de mercado: Você pode identificar quantas propriedades de substituição como você quer, mas antes do final do período de troca, é necessário adquirir propriedades, com valor total de mercado justo igual a pelo menos 95 por cento do valor justo de mercado agregado de todas as propriedades identificadas. Em outras palavras, se você identificar 20 propriedades em US $ 1 milhão cada para um valor total de US $ 20 milhões, você deve adquirir 19 dessas propriedades em US $ 19 milhões, para satisfazer a exigência de 95 por cento.

SEMPRE primeiro consultar um profissional altamente qualificado IMÓVEIS IMPOSTO !!!
Como o contribuinte, você deve cumprir com as regras, condições e prazos do Código do IRS, tal como previsto na Seção 1031. É altamente recomendado que você consulte um advogado competente de impostos, um contador público certificado, a “ intermediário qualificado, &"; ou um consultor fiscal bem qualificado, que é especializada em imóveis para determinar como uma troca de 1031 deve ser estruturado para realizar os seus objectivos de investimento com tributação mínima

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