A Estratégia de Investimento Imobiliário de Arrendamento Opção

A opção de locação é a mais fácil e simples das estratégias de compra que eu ensino. Além disso, ele é provavelmente o caminho de menor risco para começar a investir em imóveis. Nua comigo, se você já leu o 'básico' por trás da opção de locação em um dos meus livros ou cursos. Esta é uma informação essencial vale a pena repetir, a fim de fazer com que você tomar a ação com esta estratégia de compra agora.

A opção de locação Simplificado

Você já viu um rent-a loja -own? Você sabia que você poderia andar em que loja e comprar uma TV de tela grande marca nova? Tudo que você precisa fazer é fazer bonito, os pagamentos mensais fáceis e, em poucos anos, você será o dono que TV. Claro que, no longo prazo, você vai acabar pagando entre duas e três vezes mais, por que a TV do que se pagou em dinheiro na frente.

Outro bom exemplo é uma das opções quando receber uma nova locação de carro para própria. Você simplesmente fazer um pequeno pagamento para baixo e, em seguida, a cada mês você faz um pagamento da locação fácil. No final do seu período de locação (geralmente três ou cinco anos), você tem a opção de comprar o carro para X dólares mais. Ou você pode simplesmente devolver as chaves e ir encontrar um outro carro, se você escolher. Claro, se você comprar o carro sobre estes planos de locação-a-próprio, você vai acabar pagando muito mais para ele do que se você tinha comprado para todo o dinheiro na frente.

Por que as pessoas pagam mais por algo em uma base de rent-a-próprio? Eles estão pagando um prémio para o financiamento fácil com a qual eles são, então, capaz de possuir esse item. O que a maioria das pessoas don &'; t sabe é que você pode fazer exatamente a mesma coisa com o mercado imobiliário! Assim, controlando uma propriedade e alterar os termos com os quais você torná-lo disponível para um novo comprador, você instantaneamente aumentar o valor do imóvel.

Com a estratégia de opção de locação, você está indo para estar usando o 'aluguel conceito -para-próprio ", que tem sido em torno de muitos anos, de uma nova maneira, com bens imóveis. Você vai ser um matchmaker, combinando-se um vendedor motivado e com fome um inquilino-comprador. E ajudando tanto essas pessoas conseguem o que querem, você vai ficar bem pagos por seus esforços.

Lembre-se, sua motivação vendedor é alguém que tem uma razão convincente para se livrar de sua casa rapidamente. Seu inquilino-comprador é alguém que desesperadamente quer possuir sua própria casa, mas por uma razão ou outra pode &'; t qualificar-se para comprar uma casa na forma tradicional agora. Lembre-se das três coisas que você precisa comprar uma casa tradicionalmente uma grande estabelece pagamento, bom crédito, e renda mensal adequada. Bem, o seu inquilino-comprador é alguém que está faltando em uma ou mais dessas áreas-chave. Seu inquilino compradores descobrir que, enquanto eles pode &'; t comprar agora, no final da estrada, depois de limpar o seu crédito ou obter um aumento de salário, eles serão capazes de se qualificar para um novo empréstimo e comprar da maneira tradicional <. br>

Let &'; s anda através de um exemplo hipotético do que estamos a falar de tornar as coisas fáceis de entender

Sam vendedor é um vendedor motivado.. Ele foi transferido há três meses para uma nova cidade. O trabalho é um grande passo na carreira, com um aumento de salário e prestígio. O problema para Sam Vendedor é que ele hasn &'; t sido capaz de vender a sua casa ainda. Ele tentou listá-la com um agente imobiliário por três meses, e ele simplesmente não conseguia &'; t vendê-lo. Agora, ele se depara com a mudança em apenas três semanas.

Seus opções são ou a reduzir o preço da casa para uma venda rápida, algo que ele está hesitante em fazer, ou ele pode alugá-la até que possa encontrar um comprador. Mas então ele teria que quer gerenciar a propriedade de longa distância
ou contratar um gerente de propriedade
e pagar-lhe para gerenciar a propriedade, tipicamente 8 por cento para 10 por cento da rent mensal com nenhuma garantia de que ele ganhou e' t tem uma vaga para várias semanas ou meses em um momento

Isso &';. s onde você vem dentro Como um investidor criativo, você é capaz de ajudar a resolver Sam Vendedor &';. s problema . Você entrar e concordar em alugar Sam Vendedor &'; s casa por seis anos para a quantidade de seus pagamentos. Ao mesmo tempo, você fixar um preço pelo qual você pode comprar a casa a qualquer momento que você escolher durante esse período de seis anos. Isso é chamado de “ opção de locação &"; ou a “ &" compra locação; e é a estratégia fundamental do meu sistema Imóveis Programa Protege ea primeira das sete estratégias compra de imóveis que eu ensino

Digamos que Sam vendedor &';. pagamentos s na casa é de US $ 1.300 por mês, que inclui princípio, juros, impostos imobiliários, e seguro. Você vai cobrir esse valor para que Sam Vendedor não terá custos associados com sua propriedade durante o período no qual você controla-lo antes de comprá-lo. Quanto ao preço, para mostrar como você pode pagar ao topo vendedor dólar e ainda ganhar dinheiro para si mesmo, você concordou em pagar ao vendedor aproxima do valor total do mercado para a propriedade. Neste caso, o vendedor foi pedindo $ 190.000, e você negociou o preço para US $ 180.000. Afinal, você dizer ao vendedor, ele não pagará qualquer comissão imobiliária. Com opção de locação investir, você pode oferecer ao vendedor um preço saudável e ainda fazer um grande lucro para si mesmo. Como essa propriedade aprecia, você vai capturar a valorização futura como parte de seu lucro em cada negócio. Se você estiver em uma área com apreciação mais lenta, ou mesmo inexistente apreciação, você simplesmente negociar mais difícil no preço.

O que é necessário no Upfront dinheiro?

Bem, se você é como os estudantes com as quais trabalhamos em todo o país, você provavelmente será capaz de travar a propriedade sem dar o vendedor qualquer dinheiro adiantado. Na verdade, você vai dar o vendedor $ 1 upfront como “ consideração legal &"; para tornar obrigatório o seu acordo

Mas deixe &';. s dizer no nosso exemplo hipotético o vendedor won &'; t fazer o negócio a menos que ele recebe pelo menos $ 2.000 adiantado. Espere um segundo, você diz. Você don &'; t tem $ 2,000! Basta pendurar lá porque em um momento em que você está indo para saber onde você está indo para encontrar esse dinheiro. E aqui &'; sa dica para você, ele venceu &';! T ser a partir de sua carteira ou bolsa

Let &'; s ter clareza sobre exatamente o que você e Sam Vendedor acordaram. Vocês concordaram em alugar o imóvel durante seis anos para o montante dos pagamentos mensais de R $ 1.300. Você também chegaram a acordo sobre um preço de $ 180,000 em que você pode comprar o imóvel em qualquer ponto ao longo dos próximos seis anos. Em essência, você ter negociado um contrato de arrendamento com opção de compra.

Quanto à $ 2,000 de dinheiro adiantado, você vai dizer ao seu vendedor motivado, “ Sam Vendedor, vou dar-lhe a $ 2000 assim que eu tomar ocupação da propriedade ou encontrar alguém para ocupar o imóvel . &"; Você &'; verá em apenas um momento por isso que é fundamental para você adicionar essa parte em seu acordo, porque ele vai ser essencial para o seu financiamento deste negócio

a melhor fonte de financiamento para o seu Nada. Ofertas -Down

Aqui está o segredo para fazer negócios nada para baixo: Nada para baixo não significa “ nada &"; para o vendedor. Nada para baixo significa que nenhum de seu dinheiro para o vendedor. A distinção é crítica. Seu vendedor motivado pode obter o dinheiro na frente-lo apenas won &'; t ser o seu dinheiro! A melhor maneira de financiar todo o dinheiro que você precisa para entrar no negócio é usando um tenant-buyer &'; s dinheiro. Em nosso próximo exemplo hipotético, o seu inquilino-compradores são os "Byers '.

Os Byers são um jovem casal com dois filhos. Eles têm um bom crédito; no entanto, porque seu atual isn &' renda; t alto o suficiente, eles can &'; t qualificar para a hipoteca de uma casa neste agradável, ainda. Os Byers saber que quando a Sra Byers vai voltar a trabalhar (ela foi ficar em casa com as crianças que serão ambos na escola em tempo integral em breve) sua renda será alto o suficiente para se qualificar para uma hipoteca para comprar uma casa como esta. Você é capaz de ajudar os Byers, deixando que eles alugar a própria casa. O Byers vai alugar o imóvel de você por dois anos, com uma opção de compra a um preço que você definiu com antecedência.

O atual renda do mercado para uma casa como esta na área é de R $ 1.400. Mas essa propriedade é uma propriedade rent-a-próprio. Uma propriedade de rent-a-próprio geralmente comanda um prêmio sobre o atual mercado de aluguel por causa da vantagem do financiamento fácil que oferece um futuro comprador. Isso significa que o Byers bom grado pagar aluguel acima do mercado. Neste caso, eles pagam-lhe US $ 1.500 por mês em aluguel.

Você também concorda com a Byers em um preço pelo qual eles podem comprar a propriedade em qualquer ponto ao longo dos próximos dois anos. Porque você quer que isso seja uma vitória para a Byers também, você definir o preço a menos do que a casa vai valer a pena em dois anos. Se a casa aprecia em apenas 5 por cento ao ano, em seguida, em um ano vai valer a pena $ 199.500. Depois de dois anos, a casa vai valer a pena $ 209.475. (Estamos deixando os efeitos da aquisição de dinheiro de composição fora da equação para manter o conceito simples.) Você vai deixar os Byers tem um preço de apenas $ 199.900 compra. Nota: Apreciação tem uma média de 6,58% nos últimos 50 anos. Altos e baixos suavizar ao longo do tempo.

Devido a este valor que você está dando o Byers, eles vão pagar 3 por cento a 5 por cento do valor do imóvel como um pagamento adiantado (tecnicamente chamado de “ opção de pagamento &";). Neste caso, você coleta $ 8.000 dos Byers na frente como a sua opção de pagamento na propriedade. Este dinheiro é creditado em direção ao preço de compra, se decidir comprar. Se optarem por não comprar a casa, ele é seu para manter-se para o que lhes permite bloquear a sua opção de compra e amarrar a propriedade por dois anos. Ele não é reembolsável.

Depois de um ano ou dois, o Byers vai ser capaz de obter um novo empréstimo de seu credor hipotecário e sacar tanto você como o vendedor motivado, Sam Seller. Em essência, que &'; s como funciona o sistema

Lembre-se de $ 2.000 que você deve Sam vendedor, o vendedor motivado.? Onde você acha que você está indo para obtê-lo? Que &'; é exatamente correto! Você está indo para tomar o $ 8,000 cashier &'; s verificar se você cobrar do Byers, depositá-lo e dar US $ 2.000 para Sam Seller. O que acontece com os restantes $ 6.000? Você começa a mantê-lo. By the way, como uma opção de pagamento deste dinheiro é não tributável, até o ano em que o seu inquilino compradores de qualquer exercício ou parar a sua opção de compra

Você pode pensar que este é um negócio nada para baixo, mas &'; Não é. It &'; s melhor do que isso. Este é um negócio nada-down com um extra de $ 6,000 que vai para seu bolso. Let &'; s somar seus lucros. Cada mês você está ganhando US $ 200 em fluxo de caixa. Ao longo de 24 meses, que acrescenta-se a US $ 4.800. Você está comprando a casa por US $ 180.000, e os Byers estão pagando $ 199.900 para ele. Então você faz um adicional de $ 19.900 a partir da disseminação nos preços de venda. Todos somaram, você vai ganhar $ 24.700 a partir deste negócio opção de locação.

A diferença entre Maior opção de locação Investir e Investimentos tradicional

Imagine que você fosse comprar uma propriedade de investimento o tradicional caminho. Você poderia negociar um preço com um vendedor, coloque um pedaço grande de seu dinheiro para baixo, e assinar pessoalmente sobre um empréstimo bancário para o equilíbrio. Uma vez que você fechou nesta casa, você iria começar a ter esperança. Você &'; d espero que você seria capaz de encontrar um locatário. Você &'; d espero que você seria capaz de alugá-la por mais de seu pagamento mensal. Você &'; d espero que você não iria o &'; t tem nenhum grandes reparações para cuidar. Você &'; d esperança de um monte de coisas. E então você deve esperar e ver como você faria com o tempo.

A maior diferença entre opção de locação e tradicional investimento imobiliário é que você sabe o que você vai fazer antes
você avançar com o negócio
O que queremos dizer é:. Com opção de locação investimento você nunca fazer um compromisso final para um acordo com um vendedor até ter presold a casa para o seu inquilino-comprador. Desta forma, você don &'; t tem que se preocupar sobre como você está indo para fazer esses $ 1.300 por mês pagamentos a Sam Seller. Você sabe como você &'; ll fazê-lo, porque você &'; ll já ter recolhido dinheiro na mão para o primeiro mês &';. S aluguel de US $ 1.500 e uma opção de pagamento de $ 8.000 de seu inquilino-compradores, o Byers

Como pode Você faz isso? Você vai usar um especial ldquo &; sujeita a &"; cláusula, que afirma que o seu contrato com o vendedor motivado é sub &não; Ject a sua encontrar um residente qualificado para ocupar o imóvel. Em outras palavras, o contrato está sujeito ao encontrar um inquilino-comprador qualificado. Se você don &'; t encontrar o seu inquilino-comprador, então você don &'; t avançar com o negócio

O que você faz quando a criação de um acordo de opção de locação é ter as duas metades da transação completas antes de você. comprometer completamente com o negócio. Você encontra o seu vendedor motivado e trancar a propriedade. Então você ir rapidamente para fora e encontrar o seu inquilino-comprador. . Então, e só então, você comprometer totalmente a avançar com o negócio

Here &'; s a formulação exacta da cláusula que usamos em nosso contrato de locação-compra com os vendedores que torna isso possível. Cláusula 9: Residente qualificado:. Porque ter um residente qualificado para ocupar o imóvel é da maior importância para todas as partes, este acordo está sujeito à aprovação de um comprador residente qualificado para ocupar o imóvel

Parece óbvio para investir desta forma, mas os investidores tradicionais don &'; t. Eles fazem o seu melhor due diligence e depois esperar. Lease Opção investidores don &'; t deixá-lo ao acaso. Eles sabem que você só pode ter certeza de uma coisa quando você já encontrou o seu fim-de-comprador para a propriedade que lhe deu dinheiro na mão para manter a propriedade.

CUIDADO! Quando você usa um tão poderoso “ o &" sujeitas a; cláusula, você precisa ser respeitoso com o vendedor. Você precisa deixá-los saber imediatamente se você está tendo problemas para encontrar o seu inquilino-compradores - dentro de duas a três semanas. Sob nenhuma circunstância você nunca iria querer amarrar um vendedor &'; s propriedade durante vários meses e, em seguida, dizer-lhes que você não consegue encontrar o seu inquilino-comprador. Isso seria injusto e errado.

Como contornar a armadilha Landlord

A menos que você tem uma maneira de sair dos problemas do dia-a-dia gestão de uma propriedade, você ainda vai correr para a armadilha Landlord. Aqui está como você pode evitar a armadilha com segurança Landlord e escapar das dificuldades de inquilinos e banheiros. Quando você está falando com o vendedor motivado, você vai dizer-lhe: “ Sam Seller, para tornar esta uma verdadeira vitória para você, se você gosta de mim para cuidar da manutenção do dia-a-dia na propriedade? Por que don &'; t eu cuido dos primeiros $ 200, de manutenção em qualquer um mês? Isso deve cuidar de 98 por cento dos problemas. Será que esse trabalho para você &"?; Claro, o vendedor será feliz que você estará assumindo a manutenção do dia-a-dia na propriedade

“. Mas espere um minuto, &"; você diz, “ como é que isso te tirar da armadilha Landlord &"?; Em seguida, você vai encontrar-se com o seu inquilino-comprador. Diga ao seu inquilino-comprador, “ Sr. Comprador, você &'; re que vem a este estabelecimento como se você é o futuro proprietário. E nós esperamos que você iria tratar o lugar como se você possuísse. Claro, isso significa que você vai ser responsável pela manutenção do imóvel. Mas para que ele &'; sa ganhar para você e para que você saiba que você ganhou &'; t tem nenhum reparos importantes que você é responsável por, let &'; s colocar um limite para isso. Let &'; s ver, por que don &'; t-lo a cuidar dos primeiros $ 200 em qualquer um mês e qualquer coisa acima que eu &'; ll ver que ele é tomado cuidado de, ok &";

Se for necessário um reparo e custa mais de US $ 200, que é responsável para a quantidade mais de US $ 200? Que &'; s direita, o vendedor é responsável. Se for necessária uma reparação que é inferior a US $ 200, que é responsável por isso? Que &'; s direita, o seu inquilino-comprador paga por isso. O que você deixou responsável? Bem, você pode ter que coordenar alguns telefonemas, mas o seu inquilino-comprador será o único esperando em casa para o canalizador para vir dar-lhes uma oferta. Você começa a se sentar no meio, fazendo o dinheiro sem 90 por cento dos aborrecimentos de imobiliário tradicional de aluguel.

É claro, você tem outras responsabilidades. Cada mês você tem que recolher um cheque, depositar um cheque, e escrever um cheque. A beleza do sistema é que uma vez que você tenha configurado uma propriedade corretamente e você recolher uma parte do dinheiro na frente, para a maior parte você tem um fluxo residual hands-off de renda que flui para você a cada mês. Então, no final de um período de tempo, você tem um grande dia de pagamento quando o seu inquilino-comprador recebe seu próprio empréstimo na propriedade, lucrando tanto você como o vendedor motivado fora do negócio
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