Estratégias de Investimento Imobiliário: Opções locação

Se você está mergulhando em frente com sua carreira na indústria de investimento imobiliário, você já pode ter descoberto a dificuldade em adquirir o financiamento necessário para financiar a sua primeira compra de propriedade, especialmente através dos canais mais convencionais. Sim, é verdade a crise de crédito que estamos experimentando hoje pode ter levado a algumas práticas credor mais apertadas, mas, ao mesmo tempo, ele também abriu o caminho para o investidor criativo para controlar uma propriedade sem usar algum do seu próprio dinheiro. Vamos olhar para isto um pouco mais.

O aperto dos mercados de crédito reduziu o número de compradores que se qualificam para comprar uma casa e, simultaneamente, a precipitação de encerramento também deixou um grande número de antigos proprietários perguntando onde residirão seguinte. O resultado final deste tsunami financeiro é uma quantidade significativa de pessoas à procura de um lugar para morar.

Você vê uma oportunidade onde você pode ser de ajuda? Seu objetivo como um investidor imobiliário é ver soluções onde outros vêem obstáculos. O que eu vejo é um número de proprietários com imóveis indesejada e um grande número de potenciais compradores que procuram um lugar para morar, hmmmm.

Mas como podemos colocar os dois lados juntos, se o vendedor está em algum tipo de angústia pessoal /financeiro, o comprador não pode se qualificar para uma hipoteca, e diabos, eu já sei que eu não tenho dinheiro agora o quê?

Isso, meu amigo, é onde você ganha a chorudas e usar um pouco do que a criatividade inata investidor! Vamos tirar o nosso kit de ferramentas de opção de locação e explorar em detalhes como podemos ser de assistência e criar uma win /win /win transação imobiliária.

Então, vamos configurar um cenário e ver como isso pode funcionar: você recebe uma chamada de um proprietário que tem visto um de seus "Nós compramos casas" sinais, vamos chamá-lo de Bob. Ele está se mudando para outro estado por causa de uma casa transfer.His trabalho foi listada por 4 meses e não vender. Agora Bob precisa sair e ele precisa de uma solução rapidamente - ele desistiu de seu agente vender a casa, e ele não quer levar 2 hipotecas.

A opção de locação é um acordo que permite que você, o investidor, para assumir o controle da propriedade sem realmente a compra do imóvel. Em essência, você terá um acordo em vigor com Bob para um acordo mediante o pagamento opção, valor do aluguel mensal, e um preço de compra ao final do contrato de locação. Todos esses números vão variar de acordo com o que o vendedor precisa para cobrir o custo da propriedade e do seu potencial, o que o mercado local irá suportar. Sua opção de pagamento up-front que você paga para Bob para o direito de exercer a sua opção de compra do imóvel será subtraído fora do preço de compra final e, se possível, alguma porcentagem de sua renda mensal será creditado em direção ao seu princípio preço de compra . Como você pode ver, estes números vão exigir alguma negociação. O acordo de opção de locação de assinar com Bob vai estar em qualquer lugar a partir de 2-5 anos, e, naturalmente, você preferiria a sua opção de pagamento, aluguel, e preço de compra a ser o mais baixo possível e ainda assim faz sentido para Bob o vendedor.

Mas você não estará vivendo lá - e você ter revelado isso a seu vendedor! Agora vamos encontrar alguém que quer viver na casa de Bob ...

O inquilino /comprador: Mary contactado-lo fora de um dos seus cartões postais. Ela é realmente interessado em comprar uma casa e gostaria de mais informações sobre o seu programa de reparação de crédito. Atualmente, ela está alugando um apartamento perto de seu local de trabalho para os últimos 3 anos. Enquanto ela colocou algum dinheiro de distância, na esperança de comprar uma casa, sua pontuação FICO ainda reflete um alarde de dívida de cartão de crédito acumulou alguns anos atrás. A pontuação FICO pobres e as políticas de empréstimo apertados impediram Maria de qualificação para uma hipoteca hoje.

Você encontra com Maria e vá ao longo dos muitos benefícios da opção de locação e também levá-la em contato com seu corretor de hipoteca para começar indo com o programa de reparação de crédito. Os termos de seu contrato na opção de locação com Maria será maior do que os termos que você definiu com Bob, o vendedor. Eu costumo fazer o pagamento Opção 3-5% do preço de compra final e não-reembolsável. Eu não creditar qualquer parte da renda mensal porque o comprador inquilino pode então reivindicar um interesse eqüitativo na propriedade. Quanto ao preço final vai, eu verifico potencial de qualificação do inquilino (impacto previsto de reparo do crédito bem sucedido) com o meu corretor de hipoteca eo preço atual de mercado do imóvel. Todas estas três variáveis, a opção de pagamento, aluguel mensal e preço de compra são negociados a um ponto que faz sentido com o comprador por que você quer colocar alguém em uma propriedade que não pode pagar?

Por outro lado, se o comprador optar por não exercer a opção de compra ao final do contrato de locação, você tem o direito de manter a sua opção de pagamento não-reembolsável e, em seguida, encontrar-se outro comprador inquilino. Você pode continuar este processo até que um dos escolhe do seu comprador inquilino para exercer a sua opção de compra do imóvel.

Este é um cenário que funciona para todos os envolvidos: Bob o vendedor tem alguém pagar o princípio de sua hipoteca (e talvez o suficiente para colocar um pouco no bolso) ao receber os benefícios fiscais de aquisição de casa própria; o comprador melhora a sua pontuação de crédito, enquanto "teste de condução" uma propriedade que em breve estará qualificado para comprar; eo investidor mantém um fluxo de caixa mensal positivo ao ganhar um lucro arrumado sobre o pagamento opção e compra final.

Por causa de sua habilidade em ver fora do obstáculo, você foi capaz de mediar uma solução imobiliário pode ser vencida por todos os lados da transação! Se não fosse para o seu envolvimento, Bob pode ter tido para transportar duas hipotecas e Mary podem ter continuado a pagar a renda quando ela realmente queria comprar!

A opção de locação é apenas uma das ferramentas que você tem à sua disposição quando você olha para encontrar uma solução para um problema imobiliário em contrário pegajosa. Fique atento como iremos discutir mais uma ferramenta de imóveis que você vai encontrar útil na resolução de questões imobiliárias comuns: Opções ...
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