A chave para modificações do empréstimo de sucesso - Modificação do empréstimo Advice

Como se aproxima o Home Affordable Modification Programa (HAMP) Administração Obama de seu sexto mês, os desafios que o plano está a tornar-se mais claramente definidas, enquanto soluções para esses desafios continuam a ser um trabalho em andamento . É certo que um começo lento, o programa tem cerca de 200 mil modificações de empréstimos em sua fase de julgamento, de acordo com funcionários do Tesouro. A fase experimental de uma modificação do empréstimo é período de três meses, onde os proprietários são concedidos pagamentos mais baixos, enquanto termos sobre a hipoteca existente são modificados. Com 1,5 milhões de pedidos de encerramento no primeiro semestre do ano sozinho o programa precisa ser incrementada significativamente antes que ele possa fazer uma diferença material na crise de encerramento.

Em audiências realizadas na semana passada em Washington DC na semana passada, o tom era o de frustração e confusão a respeito de porque lá aren &'; t mais de modificação sendo feito. Produzido por essa frustração, foram propostos novos planos e as razões por trás do pé arrastando pelos credores e servicers a hipótese por especialistas do setor e analistas. Planos para virar proprietários encerrado em inquilinos e permitindo que os donos de imóveis para colocar suas casas de volta para os credores e reduções de demanda em seus saldos de hipoteca eram um par de ideias avançadas por aqueles convencidos de que o plano de modificação do empréstimo casa que HAMP é baseado em falhou. Ambos os planos ainda necessário trabalho para preencher os buracos em lógica por trás deles, como admitiu pelos designers desses planos.

Outros, incluindo economistas do Federal Reserve Bank de Boston, postularam teorias sobre por que os bancos não estão abraçando modificações de empréstimos de todo coração. O Boston Fed &'; s nova pesquisa sugere que o esforço empréstimo modificação também pode ser baseada em premissas econômicas defeituosas. Seu estudo basicamente refuta a idéia de “ todos ganham &"; modificações do empréstimo, com base na opinião de que o processo subestima dois dos mais fortes incentivos dos credores para decidir contra a modificação. O primeiro incentivo é que, segundo as estatísticas, cerca de um terço do proprietário lutando “ auto curar &"; por encontrar um novo emprego ou fazendo outros ajustes financeiros como a venda de outros ativos. Desde os credores não têm idéia de quais terço do seu portfólio vai auto curar eles estão dispostos a sentar e deixar que situações jogar fora em vez de modificar o empréstimo. A segunda desincentivo é a alta taxa de re-default sobre modificações de empréstimo. Novamente, de acordo com o Boston Fed, os bancos estão agora a olhar para as historicamente altas taxas de insucesso sobre modificações e decidir que &'; re não vale a pena. O resumo dos economistas do Fed de Boston é que, "o número de foreclosures 'evitáveis' pode ser muito menos do que muitos acreditam."

O problema com as teorias propostas pelo Boston Fed é que cada um desincentivo carrega uma falha crítica; no caso de auto-cura proprietários, a falha é que eles &'; re usando estatísticas históricas que são baseados em uma economia relativamente saudável. Em circunstâncias normais, um proprietário pode perder o emprego por alguns meses, ficar para trás sobre a hipoteca, se re-contratados, e, em seguida, recuperar o atraso nos pagamentos não atendidas. As probabilidades para esse tipo de situação jogando fora hoje &'; s economia são muito mais baixos com a taxa de desemprego nacional se aproxima de 10% e alguns estados, como a Califórnia, vendo taxas de desemprego de 12%. Diminui em a semana de trabalho média horária estão tornando mais difícil para aqueles que são empregados também. Execução de modificações de empréstimos que pagamentos mais baixos nestas situações ainda faz sentido para o credor, especialmente se a modificação é feita sob medida para as necessidades do proprietário.

A segunda peça defeituosa de sua teoria é baseada em altas taxas de inadimplência sobre modificações executado em 2008. Como uma prática relativamente nova na época, uma elevada percentagem de modificações didn &'; t pagamentos mais baixos em tudo e, no caso de empréstimos de amortização negativa, realmente levantou-los. Sem reduções dos pagamentos, it &'; não é uma surpresa a todos que os proprietários ficaram para trás novamente depois de obter modificações que didn &'; t tratar a causa do problema; pagamentos de hipoteca que eram demasiado elevados em relação aos proprietários &'; renda.

Ao contrário da opinião do Fed de Boston e aqueles que procuram alternativas para modificações de empréstimo, há modificações de empréstimos que estão trabalhando e que podem fornecer uma “ todos ganham &"; resultado ou, pelo menos, um resultado que inflige o mínimo de dano possível para todas as partes envolvidas. As modificações de empréstimos que estão trabalhando envolvem duas alterações; o primeiro é um pagamento de hipoteca reduzido por, pelo menos, vinte por cento. O segundo é um princípio redução no saldo de hipoteca, uma ocorrência relativamente rara até agora, mas um que está gradualmente a provar, especialmente quando comparado ao encerramento do estabelecimento. Enquanto reduzem as taxas de juros agora é considerado um “ &" dado; para uma modificação bem sucedida, principais reduções estão sendo agora visto como a chave para o sucesso modificações. Com vendas de encerramento esbarrado com tanto excesso de oferta e demanda limitada, os lances no leilão estão vindo agora em entre 30 e 60% dos saldos de hipoteca para a pequena percentagem de casas que realmente atraem compradores. Ponderado contra um corte de cabelo 40 a 70% e uma em cinquenta chance de que a casa vai vender, cortando um equilíbrio princípio por 20 a 30% se parece com uma grande vitória. O servicer continua cobra taxas fora coleções de pagamento (menor) e que o proprietário tem uma casa que é mais uma vez acessível. Com uma economia que está a redefinir o que uma vitória parece, fazendo ou perder menos dinheiro só poderia se sentir como uma grande vitória quando comparado às alternativas.

De acordo com Steve Feldman, sócio sênior e advogado de modificação do empréstimo no The Feldman Law Center, “ Estamos começando a ver um ambiente mais receptivo para reduções principais credores como estatísticas que mostram o sucesso de modificações de empréstimos que os incluem &"; Ele acrescentou: “ As modificações de empréstimos para os nossos proprietários que reduzem principais saldos dar-lhes muita confiança de permanecer em suas casas, independentemente da dificuldade atual que pode estar enfrentando &";.
Há algumas grandes questões que devem ser superar para que as modificações do empréstimo pode desempenhar o papel que a administração pretende para eles. Alguns estão diretamente relacionados com o processo de obtenção de uma modificação do empréstimo através do processo de aprovação, como contratação e treinamento de pessoal e de construção da infraestrutura para processar resmas de papelada. O maior obstáculo, no momento, no entanto, é uma economia em recessão, que será o trunfo mesmo os esforços mais nobres de modificações de empréstimos por continuar a subtrair empregos da economia. Um novo foco no salto começando a economia com o uso generalizado de uma fórmula comprovada de modificação do empréstimo poderia ser exatamente o que todo mundo está procurando; uma solução para a crise de encerramento Restaurant  .;