Quando Criativa Financiamento Imobiliário tornou-se Alarmingly muito criativa

Este artigo está relacionado com opções de financiamento imobiliário que fez o financiamento disponível para os compradores de casa para a parte melhor de sete décadas e mesmo que tenham sofrido uma série de mudanças ao longo dos anos, a programas de financiamento imobiliário Convencionais FHA e continuam a ser as escolhas esmagadora para os compradores de casa, apesar de uma série de crises econômicas durante esse período.

A FHA (Federal Housing Administration), Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) e PMI (Private Mortgage Insurance), desde que o seguro necessário para proteger os credores hipotecários contra execução de uma hipoteca de hipoteca - VA forneceu uma garantia hipotecária -. nos termos do qual os credores foram obrigados a processar empréstimos em que o VA aprovados

Estes programas combinados para criar uma robusta indústria de financiamento imobiliário que levou ao investimento imobiliário e aquisição de casa própria como uma das empresas mais lucrativas e mais seguras formas de criar equidade. Financiamento criativo imobiliário significava fornecendo alternativas de financiamento de hipotecas para os compradores de casas que não satisfaçam todos os requisitos estabelecidos pelo banco convencional.

Essas alternativas de financiamento veio na forma de hipotecas FHA e PMI, ou VA se a casa comprador era um veterano. Financiamento imobiliário criativo tornou-se muito arriscado quando o seguro de hipoteca foi ignorada ou comprometida e, portanto, criou risco para todas as partes envolvidas a fazer esse tipo de financiamento hipotecário inseguro para todos.

Como e Quando criativo Tornou-Destructive

O financiamento imobiliário convencional considerado criativo? Um empréstimo de hipoteca convencional é considerado o tipo tradicional de empréstimo hipotecário e é o tipo mais simples de hipotecas residenciais disponíveis; É a hipoteca contra o qual a maioria das outras hipotecas são medidos, o que significa que as diretrizes de hipotecas convencionais são respeitadas por uma maioria de instituição bancária e os credores que aprovam os empréstimos para financiamento de imóveis de acordo com diretrizes Fannie Mae e Freddie Mac licenciado
Estas diretrizes necessário que um mutuário buscando aprovação para um empréstimo de hipoteca convencional deve documentar a capacidade de gerenciar um pagamento de 20% para baixo (20% do preço de aquisição ou valor de avaliação, o que for menor); Renda mensal suficiente, 28% dos quais tem de suportar os pagamentos de principal & Juros mais impostos & Seguro (PITI) e 36% tem de suportar o pagamento mensal total quando todos os outros rotativo & o pagamento da dívida de parcelamento são adicionados a PITI (por exemplo, cartões de crédito, estudante & empréstimos para automóveis, etc.) - excluindo utilitários - e da solvabilidade (evidenciado por uma pontuação de crédito mínimo de 720). Pode-se dizer que os empréstimos hipotecários com outras do que o convencional orientações (Fannie Mae & Freddie Mac). Padrão são programas de financiamento imobiliário criativas, mas o financiamento convencional não seria pensada como criativa

Mesmo antes da modernização dia empréstimo convencional existia na sua forma actual, as medidas tomadas pelos proprietários potenciais que precisam de financiamento imobiliário para completar suas compras foram longo e difícil. O processo foi repleta de sacrifício e muitos pretensos proprietários sustentada grande perda devido à falta de condições de financiamento hipotecário razoáveis.

Com base em informações publicadas sobre a História News Network (HNN), Fannie Mae foi criado em 1938 como parte do New Deal de Franklin Delano Roosevelt. O colapso do mercado imobiliário nacional, na esteira da Grande Depressão desencorajado os credores privados de investir em empréstimos para habitação. Fannie Mae foi criada a fim de fornecer aos bancos locais com dinheiro federal para financiar hipotecas residenciais em uma tentativa de aumentar os níveis de aquisição da casa própria e da disponibilidade de habitação a preços acessíveis.

termos de pré-Fannie Mae hipotecários chamados para um mutuário para fazer um pagamento igual a 50% do preço de compra da casa, a fim de se qualificar para um "interesse apenas Balloon" empréstimo hipotecário de cinco anos. Esses termos foram disponibilizados através de credores privados, muitos dos quais empréstimos descontinuada devido ao colapso do mercado imobiliário nacional.

Fannie Mae, a única IGE (empresas patrocinadas pelo governo) existentes na época, de propriedade hipotecas convencionais até a criação da Freddie Mac em 1970, após o que as duas agências "... controlavam cerca de 90% do mercado secundário de hipotecas do país ..." e são atualmente os principais compradores de papel hipoteca convencional, apesar de ter sido colocado sob o controle do o governo federal através de um procedimento de tutela em setembro de 2007.

Para além de programas de financiamento imobiliário convencionais, houve um outro programa de empréstimo popular que tinha segurado empréstimos hipotecários desde que foi criado pelo Congresso em 1934. Este programa é conhecido como a FHA (Federal Housing Administration), que instituiu um conjunto completamente diferente de diretrizes de empréstimos hipotecários. Onde os bancos convencionais necessários 25% no pagamento (atualmente 20%), FHA necessária 2,25% (actualmente 3,5%); Renda mensal suficiente (31% necessário para suportar pagamentos PITI & 41% para apoiar PITI + R & I pagamentos da dívida), ativos (para baixo os custos de pagamento + fechamento), bem como a solvabilidade (underwriting razoável antes de pontuação de crédito, mas atualmente 640 por as políticas de subscrição muitos credores aderir a) também deve ser documentado de forma semelhante ao tipo de documentação exigida sob as diretrizes convencionais; E por causa dessa diferença de renda & ativos e o tipo de fundo de crédito que foi necessário, pode-se dizer que o programa de empréstimo hipotecário FHA-segurado se encaixa na descrição de financiamento imobiliário criativo, exceto que toda a documentação e verificação das qualificações do mutuário para esse tipo de empréstimo hipotecário foram todos necessário.

Após a promulgação da FHA e, em seguida, Fannie Mae, empréstimos hipotecários começou sua ascensão, mas, como mencionado acima, muitos que queriam comprar uma casa mal podia pagar um até que estas duas agências foram criadas e mais tarde o VA programa de garantia de empréstimos (Administração de Veteranos), destinada especificamente para veteranos militares e suas esposas.

Houve uma maior concorrência no mercado de financiamento imobiliário e empréstimos para habitação foram agora referidos em termos do tipo de hipoteca de uma casa comprador qualificado para, em vez do tipo de bancos de crédito hipotecário mutuários estavam dispostos a emprestar para (quando muitos mutuários não obter aprovações de empréstimo hipotecário, apesar de suas qualificações) com base exclusivamente no critério e /ou preconceitos do banco.

Com mais concorrência na indústria de hipotecas veio mais a assunção de riscos, não imprudência nos primeiros dias, mas a assunção de riscos que significava que o enorme aumento de pedidos de hipotecas tomadas pelos credores aprovado para emprestar FHA-segurados e VA garantido empréstimos hipotecários (empréstimos do VA tinha que ser aprovado e carimbado pela Administração de Veteranos) foi negócio hipotecário que talvez incluiu um número de aplicativos que podem de outra maneira ter ido para a poupança & empréstimos se não fosse para as políticas e diretrizes de empréstimo restritivas aderiram a no momento.

Apesar deste aumento perceptível no negócio hipotecário sendo feito tudo ao seu redor, o (tradicional) credor hipotecário convencional não tinha pressa para mudar suas políticas de empréstimo e orientações, assim alterações para o empréstimo de hipoteca convencional não ocorrem tão rapidamente quanto muitos no setor imobiliário esperava, mas manteve-se o padrão de empréstimo.

FHA, VA, e PMI (Private Mortgage Insurance ) foram os outros programas de empréstimos hipotecários amplamente reconhecidos no mercado, onde o empréstimo de hipoteca convencional foi estabelecido como o tipo de hipoteca tradicional; O protótipo hipoteca, se você quiser. Cada um desses programas não seguiu os requisitos de qualificação e diretrizes estabelecidas pelo credor hipotecário convencional, exceto que o PMI foi baseada quase inteiramente sobre as diretrizes de empréstimos hipotecários convencionais, mas diferiam na relação LTV (Loan-to-Value) que excedeu requisitos da razão convencionais em até 15%, o que exige um comprador para casa para fazer um pagamento tão baixo como 5% do preço de compra e possam avaliar o valor (o que for menor) da casa s /ele estaria comprando.

Embora FHA foi um programa de hipoteca criativo, projetado pelo governo federal para aumentar a casa entre baixa a moderada pessoas desejosas de propriedade casa trabalhando renda, o programa funcionou bem porque era, e ainda é um empréstimo segurados federal e, como tal hipoteca protegido emprestadores do empréstimo de perda devido à inadimplência e posterior execução hipotecária.

O empréstimo hipotecário VA funcionou porque Administração de Veteranos (um braço diferente do governo federal) garantiu credores empréstimo hipotecário contra a perda devido à execução de uma hipoteca, de modo que este tipo de hipoteca e fornecer ainda mais forte manta protetora para o credor porque o governo federal, por meio da Administração, o reembolso garantido do veterano!

O único tipo de hipoteca que observou as normas orientadoras de empréstimos hipotecários convencionais e não estava segurado ou garantido pelo Federal governo foi o programa de hipoteca PMI, e apesar de hipotecas PMI conheci uma necessidade no mercado de financiamento hipotecário, havia aqueles que viram este tipo de hipoteca como um modelo de ainda mais criatividade no financiamento imobiliário.

Logo havia hipoteca programas introduzidos requerendo 5% para baixo, mas apenas 3% do dinheiro do próprio comprador; 10% para baixo, mas não PMI; 5% para baixo, mas não PMI, desde que o comprador /mutuário concordou com uma pequena segunda hipoteca (piggy-back segundo); E um número de diferentes variações e versões criativas sem a provisão para seguro de hipoteca.

Em seguida, houve um novo termo introduzido para descrever estes recém-criado, não-FHA, não-VA, não PMI-ty não convencional hipotecas tipos. O termo foi hipotecas sub-prime ou empréstimo hipotecário de alto risco! Enquanto girou para fora o empréstimo hipotecário subprime foi o tipo mais imprudente de criativo programa de financiamento de hipoteca ter sido introduzido no mercado hipotecário contemporâneo, e - agora sabemos - foi responsável por um quase colapso do nosso sistema financeiro (uma recessão duradoura a partir de final de 2007 para o final de 2010 resultou) e perto de depressão.

O financiamento creativo hipoteca não causou a crise de hipotecas e, ao contrário de vários relatórios durante o sub-prime derreter, o programa de empréstimo hipotecário FHA-segurado não foi responsável pelas crises de 2008 e de hipoteca mercado derreter; Nem foi o programa de empréstimo VA-garantido o culpado. PMI fornecida seguro para proteger os credores hipotecários convencionais para montantes de empréstimo mais de 80% e até 95% da margem de preço de uma casa de compra ou seu valor avaliado, uma indicação clara de que, quando foram protegidos os interesses dos credores (segurado) a exposição a perdas era bastante reduzido.

Quando havia pouco ou nenhum seguro, os credores foram abertos a perdas substanciais, e quando essas perdas foram incorridas e agravado, muitos credores procurou a ajuda do governo dos EUA e receberam através dos muitos $ Bilhões em bail-outs para o final de 2008 e início de 2009.

Assim que propósito esse financiamento imobiliário criativo, tecnicamente sub prime mortgage programas fraudulentos de indução de servir? Qual foi o jogo final? A verdadeira resposta a esta pergunta tem ainda a ser determinado, e pode não ser para os próximos anos. Um artigo recente do Huffington Post detalhando relatório trimestral de Neil Barofsky ao Congresso fornece uma visão adicional que pode ser útil para determinar a resposta "verdadeiro" a esta questão. Barofsky é inspetor-geral especial para o programa de alívio de ativos problemas, ou TARP

Trabalhos citados:.

Alford, Rob. "Quais são as origens de Freddie Mac e Fannie Mae ?." HNN - History News Network. George Mason University, 08 de dezembro de 2003. Web. 13 de outubro de 2010.

Wagner, Daniel e Zibel, Alan. "Tarp Watchdog Neil Barofsky: Governo Bailout aumento do risco de crises econômicas". Huffingto Post, 30 de janeiro de 2010. Web. 25 de outubro de 2010.

Direitos Autorais e cópia; . 2010, Tony Phillips